Максим БАГИНСКИЙ
Real Estate Broker (416) 832-8343
Начало 2016 года порадовало выходом в продажи сразу двух очень интересных инвестиционных проектов. Продажи первого «DISTRICT CONDOS» прошли 23 Января, все квартиры были проданы менее, чем за 4 часа. Инвесторы, вложившие деньги в этот проект, безусловно, получат очень высокие дивиденды в самое ближайшее время. Проект продавался с большим дискаунтом, соответственно, уже сегодня реальная цена квартиры гораздо выше.
Сегодня же я хочу рассказать вам о втором проекте этого года, который, на мой взгляд, является супер интересным для тех, кто заинтересован инвестировать в недвижимость. Проект называется «330 RICHMOND CONDOS» и будет построен в самом центре даунтауна Торонто, по адресу: 330 Richmond St, West, Между улицами Spadina Ave и University Ave. Великолепное расположение в так называемом «Entertainment District», непосредственной близости от центральной офисной застройки, 5 минутах ходьбы до станции метро, 5 минутах от Grange парка и 15 минутах от Университета Торонто, делает этот проект чрезвычайно выгодным как с целью сдачи квартиры в аренду, так и для тех, кто занимается перепродажей контрактов по окончанию строительства. Предыдущие проекты, строившиеся в этом районе, продавались буквально за считанные дни и по окончанию строительства прибавляли в цене не менее 30 процентов. Кроме этого, сам проект отличается изысканностью и комфортом. Тут будет все, на уровне лучших пятизвездочных отелей, удобства включают в себя: Bar, Barbeques, Cabanas, Concierge, Fitness Centre, Games Room, Lounge, Movie Theatre, Party Room, Pool, Terrace, Man and Women Sauna, Spa. Строительство проекта планируется закончить к середине 2018 года, и проект отлично вольётся в общую архитектуру района. Существует такое понятие – «Walk score», присваемое каждому проекту, где бы он ни находился, этот индекс указывает на то, насколько удобно проживание в доме, не используя транспорт. Тут учитываются наличие всевозможной инфраструктуры находящейся в пешей доступности от проекта. Большинство проектов даунтауна Торонто имеют Walk score в диапазоне от 92 до 96. За последние `несколько лет я встречал всего 4 проекта, имеющие максимальный Walk score – 100. И именно такой показатель присвоен проекту «330 RICHMOND CONDOS».
Хотелось бы рассказать об инвестиционной привлекательности района, в последние годы этот микрорайон значительно изменился, тут уже введены в эксплуатацию несколько крупных офисных зданий,первые этажи которых содержат торговые площади, а также ведётся активная реставрация некоторых исторических построек. Два офисно-торговых проекта заканчиваются в ближайший год. Арендные ставки на квартиры, сдающиеся в этом районе, одни из максимально высоких в городе и на данный момент составляют более 1,400 долларов за маленькую студию, и предложений крайне мало. За прошлый год район дал прирост в цене более 8% при среднем подорожании по даунтауну около 6%. Приведённая ниже таблица показывает, на какой доход от аренды, без учёта подорожания недвижимости, могут рассчитывать инвесторы, планирующие сдачу квартиры в аренду.
То есть доход на вложенные средства только от сдачи квартиры в аренду составляет более 15% годовых, не учитывая подорожание. Если к этому показателю добавить усредненное подорожание недвижимости в 6% в год, а именно такой прирост цены принято брать за основу в расчётах инвестиционных сделок, хотя есть все основания предполагать, что в предстоящие годы мы увидим более существенный прирост в стоимости квартир даунтауна, то на приведённую выше квартиру в первые 4 года он составит более 24,000 тысяч в год, что поднимает суммарную доходность до более чем 40% в год на вложенные деньги.
Ну и, наконец, учитывая те условия продаж, о которых мне удалось договориться с девелопером, этот проект будет очень интересен для тех инвесторов, кто не закрывает сделки, а перепродаёт контракты по окончанию строительства. Я уже рассказывал в предыдущих публикациях, насколько важен пониженный депозит для получения максимальной прибыли, кратко остановлюсь на этом ещё раз: то, под какой процент работают ваши деньги во время строительства, напрямую зависит от суммы депозита и сроков его внесения. Так как дорожает общая стоимость квартиры, а в качестве депозита вы вносите лишь часть денег, то чем меньше депозит и длиннее сроки в, которые он вносится, тем под более высокий процент работают деньги. Именно пониженный депозит позволяет инвесторам в некоторых проектах зарабатывать 100% годовой прибыли. И этот проект стал именно тем проектом, в котором девелопер согласился на пониженный депозит. Депозит составляет 15% ( 5% вносится через 30 дней после подписания контракта, оставшиеся 10 процентов вносятся четырьмя платежами по 2.5% в течение 2 лет). Это является довольно редким условием, обычно девелопер требует внести 20% и более от стоимости в первый год после подписания контракта. Кроме этого, мои клиенты будут иметь в этом проекте ещё несколько очень существенных привилегий: 1) Бесплатную перепись контракта; 2) возможность переписать контракт вплоть до closing date, обычно перепись контракта должна быть сделана до occupancy date и перепись контракта в 6 месячный период между этими днями не разрешается, а это очень важная опция, так как именно в эти 6 месяцев квартира уже готова, и соответственно вы имеете возможность показать её покупателю. Ну и, наконец, мои клиенты будут иметь возврат от билдера на клоузинге 6,000 за квартиры Studio, 7,500 за 1Br и 10,000 за 2Br квартиры.
Проект будет продаваться один день – 27 Февраля. И лишь несколько брокеров имеют так называемый «инсайдерский доступ» к этому проекту и специальные условия продаж. Все мои клиенты получат возможность спокойно выбрать квартиру и подписать контракт уже 17 Февраля, что даст им возможность купить самые лучшие квартиры до того, как проект станет доступен для большинства агентов.
