Дорогие читатели, в своей прошлой статье я вёл речь о RRSP и TFSA, как об эффективных инструментах для накопления средств к пенсии, рассмотрев плюсы и минусы обоих вариантов и существенные отличия между ними. Но для вас самое главное, конечно же, как и для любого инвестора, – это доход, который инвестиция приносит своему владельцу. Какими бы замечательными ни были льготы в RRSP или TFSA, толку от них будет мало, если ваш капитал или ничего не зарабатывает, или зарабатывает ничтожно мало, или того хуже, приносит минус, то есть теряется. Как говорится, без труда не выловишь и рыбку из пруда, а без пруда – не выловишь и с трудом! Свою прошлую статью я закончил обещанием рассказать вам о том, как обеспечить себе безбедную старость или, если вам будет угодно, досрочный выход на пенсию, зарабатывая на ваши инвестиции заранее определенный доход 8-12% (prescribed interest). Сразу отмечу, что я намеренно не использую термин “гарантированный доход”, так как, по канадскому законодательству, этот термин к данному виду инвестиций применять нельзя, в отличие, например, от банковских GIC, а применение слова “гарантированный” не по адресу может повлечь за собой судебный иск, так как будет расценено, как введение потенциального инвестора в заблуждение. Итак, приступим.
При оформлении mortgage своим клиентам, когда мы вместе просматриваем документы в той их части, где указана сумма интереса, которая будет выплачена заемщиком банку за период действия mortgage, я очень часто слышу от них фразы наподобие: “Вот жируют банки!!! Хорошо устроились – дали денег в долг и гребут лопатой проценты, я бы тоже так хотел!!!” (иногда фразы бывают и пожестче, но уже не для цитаты в печатном издании…) На самом деле, в провинции Онтарио каждый из вас может выступать в роли банка и давать свои деньги в долг в виде mortgage. Такой mortgage называется private mortgage и используется заемщиками в различных ситуациях, когда стандартное финансирование от банка по тем или иным причинам недоступно или слишком дорого. Связующим звеном между инвестором и заемщиком выступает Mortgage Broker, который выполняет функцию поиска и фильтрации заемщиков, оценки степени риска сделки, изменения или построения структуры сделки таким образом, чтобы минимизировать риск для инвестора. Также Mortgage Broker готовит всю документацию, включая инструкции для адвокатов. “А кто же за всё это счастье платит?”, спросите вы. Возможно, ответ удивит вас своей прямотой: платит тот же, кто платит за всё, когда берет mortgage при покупке собственного дома, – заемщик. Нужна оценка дома (appraisal) – платит заемщик; маленький первичный взнос (down payment), и банк заставляет платить за страховку (default insurance) – опять платит заемщик; за адвоката кто платит? – опять заемщик, и так далее…
Почему же всё так устроено? Потому что финансовая система при помощи банковского лоббирования исторически складывалась таким образом, что за всё платит тот, кому нужно взять деньги в долг. Приучили нас банки за всё платить. А теперь у нас есть уникальная возможность воспользоваться всеми этими преимуществами и не платить ничего при инвестировании средств в private mortgage. Например, за услуги адвоката заемщика, как и адвоката инвестора (а их всегда должно быть два при закрытии сделки с private mortgage на сумму, превышающую $50,000) платите не вы, а заемщик. Услуги брокера также оплачиваются заемщиком.
Всем этим я хочу вам сказать, дорогие мои потенциальные инвесторы, что вы можете инвестировать, не платя абсолютно никаких “management fees”, которые нещадно, на регулярной основе, состригают с ваших накоплений, независимо от годовой доходности, если они вложены, к примеру, в mutual funds. Хочу обратить ваше особое внимание на тот факт, что ваши деньги не вкладываются в какой-то фонд, на них не покупаются какие-то акции, к вашим деньгам вообще никто не прикасается, кроме адвоката, который законным образом оформляет сделку с вашей стороны, представляет вас в дальнейшем и, соответственно, защищает ваши интересы. После закрытия сделки ваши средства распределяются адвокатами согласно структуре сделки и инструкциям. В момент закрытия сделки адвокат регистрирует ваше имя на той недвижимости, под залог которой вы даете private mortgage. То есть, вы записаны в государственном реестре недвижимости как держатель кредита против данной недвижимости, то есть в роли банка, а не заемщика.
Brokerage, через который я работаю, специализируется на private mortgages, включая финансирование сложных и больших строительных проектов, вовлекающих суммы на десятки, а иногда и сотни миллионов долларов, в том числе из частных фондов (билдеры, если вам нужно финансирование проектов – обращайтесь – максимальная сумма финансирования – до 1 млрд. долларов). Человек, который у нас в Brokerage занимается оценкой рисков, имеет тридцатилетний опыт в этой сфере. Для вас доступно много вариантов инвестирования в private mortgage: это может быть 1-й или 2-й mortgage, residential (под жилую недвижимость), commercial или construction (строительные проекты). Срок, на который дается mortgage, может быть от нескольких месяцев до нескольких лет, в зависимости от типа займа. Если на одну недвижимость mortgage дают сразу несколько инвесторов, то это называется Syndicated Mortgage, всё делится между инвесторами пропорционально вложенным долям.
Каким бы ни был private mortgage, одно могу сказать точно: если заемщик не платит, то вы, как инвестор, наделены ровно теми же правами применить против него всю мощь финансово-правовой системы, которая, как я уже говорил выше, исторически сформирована четко и работает в пользу банков. То есть, в случае просрочки платежей заемщиком, вы с помощью адвоката инициируете процедуру Power оf Sale, которая позволяет быстро продать заложенную недвижимость и из полученных средств вернуть свои кровные, а также погасить все возникшие издержки, включая накопившиеся проценты по mortgage. Главным фактором, влияющим на успешный возврат вложенных вами средств, является Equity в недвижимости, то есть разница между стоимостью недвижимости и суммой всех mortgages, зарегистрированных на ней. Чем больше Equity, тем больше “подушка безопасности” у инвестора. Самый последний, кто уходит “домой” с остатком Equity, это горе-заемщик, поэтому он мотивирован избежать процедуры Power оf Sale гораздо больше, чем инвестор. Самое главное, о чем вам никогда не расскажут в банке, – это что вы можете инвестировать в private mortgage, используя средства, находящиеся в RRSP, TFSA и любых других Registered Investments. Банки такую услугу не оказывают, так как им это очень невыгодно: нечего с вас стричь, когда деньги на год или несколько ушли из RRSP через адвоката к заемщику. Инвестирование в private mortgage из Registered Investments осуществляется через специализированные трастовые компании, имеющие лицензию Mortgage Administrator.
Теперь, я думаю, вам стало понятно, что я имел в виду в прошлой статье про безоблачную старость при помощи TFSA. Проценты по mortgage внутри TFSA не облагаются налогом ни сегодня, ни потом. Пример: сорокалетний человек, полностью используя лимит TFSA каждый год при доходности 8%, реинвестируя получаемый интерес туда же, в возрасте 70 лет будет иметь внутри TFSA примерно $860,000, при этом инвестировав своих денег только $196,000. А теперь самое приятное – забираем деньги, налоги с них не платим, и еще и пособие, и пенсию получаем без всяких урезаний со стороны государства.
Источником инвестиций в mortgage не обязательно должен быть RRSP или TFSA – это лишь частный случай. Можно также использовать RRIF, LIF, RESP, а также просто наличные деньги или деньги с кредитной линии (при определенных условиях можно списать на расходы interest и платить меньше налогов). Для тех из Вас, у кого есть свободные средства внутри персональной корпорации, хорошим решением будет выдать mortgage из корпорации, – в этом случае вы выводите из корпорации и заставляете работать на себя сумму, которая в противном случае была бы обложена высоким персональным налогом, если бы вы выплатили ее себе как зарплату или дивиденды. Более того, при высоких доходах получать interest на корпорацию выгоднее, чем на частное лицо, так как вы платите меньше налогов.
Если Вы хотите, чтобы Ваши накопления начали приносить Вам хороший доход уже сейчас, для записи на бесплатную консультацию звоните мне по телефону
647-328-2914.
Igor Goloborodov
Insurance and Mortgage Broker,
Allie Mortgage Corp., FSCO #10262.
