Я поинтересовался у моих клиентов и коллег по цеху, – что их останавливает перед покупкой дома. И попытался понять причину упадка спроса на жильё. Ведь и 20 лет назад было тяжело платить за дом. И мы отдавали одну из двух зарплат за право жить в своём доме, за исполнение нашей мечты, – иметь свою собственность. Поговорив с большим числом людей, я нашёл некоторые особенности менталитета сегодняшнего дня. И они обуславливают тенденции на рынке.
Молодое поколение не хочет брать на себя ответственность и обязательства. Старшее поколение baby boomers ещё полно сил работать и оплачивать заём. И, как следствие, возраст среднестатистического покупателя сегодня около 45 лет.
Пятнадцать лет назад он был 34 года. То есть, люди стали позже задумываться о накоплениях и о семейной жизни. Поколение 90-х продлило свою молодость до 40 лет. Конечно, это прекрасно, если не принимать во внимание, что 60% из них живут до тридцати лет в родительских подвалах. А потом снимают жильё. И хорошо, если это квартиры.
Поговорив и проанализировав данные, я нашёл несколько причин, по которым рынок застыл.
1. Банковская ставка растёт. Растут выплаты по займу и многих это останавливает. Люди говорят, – ладно, сейчас я могу платить эту сумму. Но придёт время обновления займа лет через пять. С этими тенденциями роста процентной ставки смогу ли я оплачивать кредит? Ну что тут добавить… Нынешнее правительство сделало все, чтобы подорвать доверие к рынку недвижимости и отодвинуть мечту очень многих на неопределённый период.
2. Молодые люди за полученное образование имеют около $40,000 долга. Они находят работу и выплачивают этот кредит. Но висящий долг, плюс введенный в прошлом году “стресс тест” искусственно понижают шансы получить заём и купить жильё. Вместо своей квартиры они оплачивают чужую недвижимость, уходя в “рент”, и очень часто плата за аренду выше, нежели чем месячные расходы на купленное в рассрочку жильё.
3. Люди в возрасте 50-60 лет могут оплачивать свои кредиты и не спешат продавать свои дома. Они же, инвестируя в будущую старость, покупают кондоминиум и сдают его молодым. То есть, количество продаж и покупок на рынке сокращается и растёт количество аренды. К сожалению, на цене домовладений эти тенденции сказываются косвенно, – там, где снимается больше жилья, там и цены растут. То есть, в даунтауне и окрестностях.
4. Очень нехорошая тенденция возникает на кредитном рынке, не контролируемом государством. В большинстве случаев это частное кредитование. Процентная ставка там выше, а критерии отбора клиентов мягче. В скором времени это может привести к серии банкротств и к продажам домов кредиторами.
5. И, наконец, боязнь повторения кризиса 2008 года. Все боятся новых “мыльных пузырей”.
В этом есть доля истины. К сожалению, человечество не научилось управлять кризисом и не может предугадать его. Но это часть жизни нами не регулируемая, так что не будем пессимистами. Обычно пессимист только теряет.
За свою 15-летнюю практику я слышал много разных версий “почему это жильё не может столько стоить”:
- “Этот дом построен из досок и обшит камнем. Разве он может стоить $500,000”? Это было в 2007 году. Сейчас я его продал за $1,560,000.
- “Эта квартира такая маленькая. Всего 480 квадратных футов. Ее никто не будет снимать”. Это 2012-й год, даунтаун. Сейчас в новостройках размер квартир начинается с 311 квадратных футов.
- “Это все мыльный пузырь. Пирамида. Скоро все лопнет. И вот тогда мы…” И в этом случае они проигрывали. На падающем рынке они думали, что завтра будет ещё дешевле. А как только рынок пошёл вверх, они говорили, что это временно…
И в результате, – люди, не купившие со мной квартиру в 2007 году, в 2014-м арендуют её же и опять со мной за цену, которая даёт ещё и прибыль лендлорду. Он купил ее со мной в 2007-м. Это реальная история из практики.
Есть ещё одна категория покупателей, которая делает общие ошибки: сначала они ищут жильё, превышающее их ценовую категорию, а потом пытаются дать настолько заниженную цену, что просто рубят на корню любое продолжение торгов. За всю свою многолетнюю практику я не встречал сделок, которые бы понижались больше чем на 10%. И то, это говорило о сильно завышенной первоначальной цене, а не о мыльном пузыре, готовом лопнуть.
А наш торонтский рынок недвижимости, – это не мыльный пузырь. На нем работают такие гиганты, как Google, Zzen Group, Microsoft, McDonalds. Они вкладывают деньги в Большой Торонто. Они строят и сдают в аренду. Почему же мы боимся делать то же самое?
В одной из первых, прочитанных на английском языке книг я запомнил фразу: “Нужно бежать за большой повозкой. С неё падает больше…” Так почему мы не бежим за гигантами, а слушаем соседей и сослуживцев? Что нас удерживает от решения, – осторожность или недостаток информации?
Времена подъёма и спада чередуются. Но время покупки для каждого только одно, – это то время, когда вы можете себе позволить эту покупку. Завтра не будет этого дома. Вчера вам не давали кредит. Не упускайте шанс. Старайтесь использовать правильную информацию.
Artem Arinkin, Broker
1-647-892-7836
