В преддверии новогодних праздников мы традиционно берём интервью у известного в Торонто риелтора, инвестора и владельца компании Right At Home Realty Investments Group – Максима Багинского.
– Максим какова ситуация на рынке Торонто сегодня?
– Основным направлением нашей компании являются инвестиционные сделки с квартирами на начальном этапе строительства. Чтобы быть успешным в инвестициях надо опираться на статистические данные. Рынок строящихся квартир, в действительности, очень предсказуем. Главное правильно понимать статистику и учитывать различные факторы, влияющие на те, или иные тренды.
Нельзя забывать, что в действительности существуют два рынка – это рынок квартир и рынок домов. И эти два рынка, как правило, находятся в противоположных трендах. Когда дорожают дома, замирает рынок квартир и, соответственно, как только начинают резко подниматься цены на квартиры, то останавливаются в росте дома.
Я приведу некоторые статистические данные. По квартирам, в третьем квартале 2018 года на рынок вышло 3,549 только что построенных квартир, в Q3 – 2019 их было -2,378, а в этом году за тот же период только что построившихся квартир было 7,776. Вопрос, почему?
Те, кто давно следят за моими публикациями, помнят, что ещё в 2015 году я предсказывал, что 2020-2021 годы представят наибольшее количество окончаний проектов. Это станет последствием кризиса строительной индустрии кондоминиумов 2011-2014 годов.
После 3-х лет затишья в 2015 году покупатели вернулись на рынок, и в начале того года застройщики, распродав большинство ранее построенных проектов, приступили к строительству новых.
Окончание строительства этих проектов как раз и приходится на 2020- 2021 годы. Эти проекты полностью проданы ещё на этапе котлована, но большое количество квартир принадлежит инвесторам, и некоторые из них, ориентированные на краткосрочные инвестиции, сегодня выставили их на продажу. Кроме этого, на рынок вторичных продаж вышло много квартир, ранее сдававшихся так же в краткосрочную аренду. Из-за изменений в законодательстве рынок краткосрочной аренды практически умер, и многие владельцы подобных квартир решили их не сдавать в долгосрочную аренду, а продать.
За прошедшие 7 лет цены на квартиры удвоились, и многие инвесторы решили зафиксировать полученную прибыль. Кроме этого, стоимость аренды квартир снизилась, и некоторые инвесторы, ранее сдававшие квартиры в долгосрочную аренду, занервничали и, опасаясь падения цен, также выставили квартиры на продажу.
В итоге, на рынке вторичных продаж оказалось более чем в 2 раза больше выставленных на продажу квартир, чем в прошлом году. То же самое произошло и с арендой, – если в третьем квартале 2018 года в аренду было выставлено всего 948 квартир а в 2019 и того меньше – 785, то в 2020 их уже стало 2,366.
Сейчас квартиры сдаются на 10-15% дешевле, чем ещё в феврале 2020 года, т.е. до начала эпидемии. Цены на продажу тоже несколько упали, – на данный момент купить квартиру на вторичном рынке можно в среднем на 5% дешевле, нежели чем в феврале. При этом, важен факт, что, что за третий квартал 2020 года сделок по продаже и покупке квартир произошло примерно столько же, как и в прошлом году, а вот сделок по аренде квартир даже больше, нежели чем в прошлом.
Это всё касательно квартир, но с недвижимостью категории “фрихолд” ситуация геометрически противоположна. Цены на дома и таунхаусы в Торонто в среднем выросли за год на 16%, и спрос здесь превышает предложение, как в сегменте продаж, так и касательно аренды.
– Вы обрисовали совсем не радужную картину для владельцев квартир. Стоит ли ждать падения цен?
– Я привёл статистику выставленных на продажу и в аренду квартир, но чтобы была более ясная картина, также надо рассмотреть количество сделок в целом. Так вот, общее количество сделок в Торонто по сравнению с прошлым годом увеличилось на 42.3%, а это говорит о том, что у населения на руках очень большое количество денег, просто больше покупают дома и поэтому они резко выросли в цене. То есть получается, что дома дорожают, а цены на квартиры стоят на месте.
Вспомните 2016 год, когда разница в цене на квартиры и дома, достигла пиковой отметки, и шквал покупателей очень резко перешёл от сегмента домов в более дешёвый сегмент кондо. Что -то подобное нас ждёт в ближайшее время. Я допускаю, что ещё некоторое время сегодняшняя тенденция сохранится, и не удивлюсь, если в краткосрочной перспективе стоимость квартир ещё немного снизится, но возвращение рынка будет молниеносным.
В действительности наличие квартир, находящихся на рынке сегодня, это всего 4-х или пусть даже 6-ти месячный запас, и оно будет раскуплено в течение первых месяцев после возвращения спроса, который, по моему мнению, должен вернуться вскоре после нормализации ситуации с пандемией.
Пока рано говорить,- когда это произойдет, но мне кажется, что наиболее вероятный сценарий возвращения жизни в норму это вторая половина следующего года. Сейчас в Торонто отсутствует около полумиллиона человек. Это иммигранты, уже получившие визы, но не въехавшие в страну из-за “ковида”, студенты и большое количество высококвалифицированных специалистов, приезжающих работать по контрактам в крупные компании.
Все перечисленные – потенциальные покупатели и арендаторы именно квартир. Это огромное количество людей, способное моментально переварить всё имеющееся в наличии количество кондо-квартир. Следовательно, я н только не ожидаю обвала рынка квартир, но, скорее, наоборот – прогнозирую бурный рост ориентировочно с конца следующего года.
В пользу будущего подорожания также говорит и то, что за последний год себестоимость строительства очень сильно поднялась и сейчас практически всё, что есть на рынке, стоит дешевле, чем подобное, но строящееся сегодня. Долго такая ситуация продолжаться не может и в итоге приводит к сильному подорожанию. Подобное на рынке происходило уже неоднократно, – так что, скорее всего, и в этот раз рынок поведёт себя так же.
– Что бы вы рекомендовали инвесторам?
– Ну, во-первых, не паниковать. Те, кто профессионально занимаются инвестициями, знают, что самое выгодное время для покупки это кризис. Сейчас на рынке pre-construction попадаются просто феноменальные предложения с очень хорошей структурой депозита. Мы говорим о том, что будет построено через 4-5 лет. Внося лишь небольшой депозит, вам предлагают цену на сегодняшний день. И к моменту окончания строительства, через 4-5 лет, сегодняшние цены будут уже историей.
Из-за эпидемии в этом году, застройщики были вынуждены заморозить более половины проектов, а это значит, что через 4-5 лет мы неминуемо столкнёмся с дефицитом отстроенных проектов, то есть, повторится опыт 2017-2019 годов из-за того, что в кризис 2011-2014 годов девелоперы не заложили достаточное количество новых проектов.
Рынок недвижимости предельно цикличен, и я уверен, что предстоящие годы станут для инвесторов в pre-construction сегмент очень успешными. Просто надо набраться терпения.
Беседу вела Ольга Макеева
