“Тенанты”… Часто это слово звучит как обещающая прибыль форма управления недвижимостью. Аренда и вправду может быть выгодной и приносить хороший доход. Но не всем и не всегда. Порой, именно из-за неблагонадежных “тенантов” хозяин вынужден выставлять жилье на продажу. О том, как совершить сделку и не попасть впросак, мы и поговорим в данной статье…
Если вы продаете дом, квартиру или коттедж с жильцами, примите во внимание, что вас ждет целый ряд потенциальных проблем. Обдумать их и предусмотреть возможные варианты решения необходимо до того, как вы выставите недвижимость с “тенантами” на продажу.
Во многом быстрота и легкость результата зависит от исходной ситуации, а именно, кооперируются ли с вами ваши арендаторы, спокойно ли они восприняли новость о потенциальном переезде и делаете ли вы все заранее и максимально аккуратно по отношению к их праву на проживание в тишине и покое.
В идеале, быстрее и легче всего было бы выселить их, а затем продавать пустое помещение. Но ведь не факт, что продадите. А потеря хороших жильцов и поиск новых, тоже выльются в траты времени и дохода. Что же делать?
Для начала, искренне поговорить с жильцами, объяснить, что вы хотите, и предложить им пойти на встречу друг другу. Ведь по закону хозяин обязан, или предоставить альтернативное жилье, или “откупиться” чеком на один (лучше пару) месяц стоимости аренды.
Обычно добропорядочные тенанты входят в положение и соглашаются на расписание для показов, open house (запрещён в условиях пандемии) и /или видео и фотосессий для создания виртуальной галереи.
Но даже самые хорошие жильцы могут отказать, особенно во время эпидемии, по объективным медицинским и/или личным соображениям. Комиссия, определяющая взаимоотношения “лендлордов и тенантов”, скорее всего, будет на стороне вторых, поэтому выселить их по данным причинам будет нереально.
Выход из этой ситуации только один – искать консенсус. Именно материальная компенсация чаще всего располагает потерпевшую неудобства сторону к кооперации. Предложите жильцам подарочную карту в кафетерий на то время, пока будете делать фото и видео в их отсутствие. Это хорошая возможность получить пустое помещение для комфортной фото/видео съёмки и отблагодарить за это жильцов одновременно.
Вместо хаотичных многоразовых показов, договоритесь о расписании, удобном для ваших “тенантов”. Те, кому интересна ваша недвижимость, подстроятся и придут в то время, которое назначите вы, если они реально заинтересованные покупатели. Назначьте показы в один день, как и сборы предложений на покупку, или разбейте на пару дней по паре часов. Таким образом, в жилое помещение, занятое людьми, не будут ходить толпы зевак, потенциально угрожая стать причиной заражения вирусом.
Также предупредите ваших жильцов, что, возможно, покупатель оставит их и купит дом как инвестицию. Договор по условиям аренды будет переписан заново, но стоимость зафиксирована правительством на период пандемии, поэтому взвинтить цены новый хозяин не сможет.
Если покупатель не попросит продавца дать vacant possession at closing (освободить помещения на день закрытия), вам и не нужно будет подавать форму N12 и искать подпись жильцов, покупатель просто assume the tenants оставляет жильцов.
Если же условием будет пустое помещение и форму придется давать на подпись, убедитесь, что минимум времени, положенный по закону, для поиска альтернативного жилья, прописан в документе.
Обязательно заплатите расходы по переезду (а они бывают разные, в зависимости от быта арендаторов), минимум один месяц рента, и обязательно снабдите жильцов хорошей рекомендацией, а в идеале, попросите своего риелтора помочь им с поиском жилья, это в ваших же интересах. Тогда у вас будет больше шансов, что в день закрытия сделки, жильцы не передумают и не останутся, а покупатель не будет судить вас за невыполнение условий договора.
Из многочисленной практики, приобретённой на собственном опыте, могу заметить, что не часто возможным, но довольно удачным вариантом является продажа помещения с “тенантами”… непосредственно самим жильцам.
Люди часто прирастают к жилью, обживаются на месте и любят свой дом и, посчитав потенциальные расходы, согласны платить порой чуть больше за свой мортгидж, чем вам за аренду. И ведь многие жильцы вполне способны получить кредит на покупку, просто не всегда в этом уверены. Покупатели-тенанты, если они одобрены банком на кредит, сэкономят вам время и деньги на маркетинг, комиссию агенту покупателя и нервы! А это порой стоит самого дорогого.
Так что, спросите своих жильцов, – может, они хотят остаться в вашем доме в качестве новых хозяев. Кстати, договоры на аренду часто может включать так называемое право жильца первым купить ваше жилье в случае продажи (first right of refusal), так что будьте внимательны и не упустите это из вида.
Еще одним вариантом может быть эксклюзивная продажа дома с “тенантами” покупателям из круга их общения. Часто друзья, знакомые или родные ищут жилье, и именно ваше может оказаться тем самым. Поэтому попросите ваших жильцов рассказать максимальному количеству людей, что называется, spread the word, и помочь вам в поиске хороших покупателей, за вознаграждение, конечно.
В любом случае самые кооперирующиеся жильцы это те, чей материальный интерес всегда учтен! Поэтому не экономьте на чаевых и небольших подарках, рекомендациях и помощи. Мы все и всегда в одной связке, и сохранение добрых и мирных отношений даже после окончания контракта – залог удачи в новых отношениях!
Всем здоровья и оптимизма!
Анастасия (Stacey) Суркова
Агент по недвижимости
Тел.: 647-996-6505
E-mail.: ssrealtor84@gmail.com
