Максим БАГИНСКИЙ
Broker Of Record/
Investment advisor
416-832-8343
Цены на квартиры в Торонто продолжают подниматься, и все факторы указывают на то, что рост продолжится и дальше. Сегмент квартир стал наиболее востребованным после введения новых моргидж правил, которые сильно ужесточили условия кредитования, и отдельно стоящие дома и таунхаусы стали для многих недоступны.
С одной стороны, бурный рост цен на кондоминиумы на руку инвесторам, зарабатывающим на покупке квартир на стадии котлована, с другой стороны, для обычного покупателя, особенно покупающего впервые, ничего хорошего тут нет. Мы явно повторяем сценарий многих мегаполисов, где владельцами квартир является лишь незначительная часть населения, а остальные вынуждены довольствоваться лишь арендой. Нашим детям уже сегодня трудно приобрести первую недвижимость, а в будущем станет ещё сложнее, так как коэффициент стоимости недвижимости относительно зарплат постоянно увеличивается, и нет никаких шансов, что эта тенденция изменится. К сожалению, дорогая недвижимость – удел всех мировых мегаполисов
Многие родители задумываются, как помочь детям приобрести свою первую недвижимость, которая будет для ребёнка отличным стартом при вступлении во взрослую жизнь. Я постоянно сталкиваюсь с подобными вопросами, и вот какая картина вырисовывается из бесед с моими клиентами. Почти все имеют какие-то пенсионные сбережения, но при этом большинство родителей, понимая, что эти сбережения в будущем понадобятся им самим, не готовы расстаться с ними, сделав первоначальный взнос за ребёнка для покупки недвижимости.
Кроме этого, вообще немногие знают, как это возможно сделать, ведь владельцем недвижимости по канадским законам можно быть лишь с 18 лет. При этом большинство пенсионных накоплений родителей находятся в консервативных инвестиционных вкладах типа RRSP или TFSA, приносящих не более 5% годового дохода, а иногда и попросту лежат мёртвым грузом на обычных банковских счетах. Давайте рассмотрим вариант, как мы можем, используя эти деньги, помочь своему ребёнку приобрести недвижимость и при этом не потратить свои пенсионные накопления.
Допустим, вашему ребёнку около 14 лет, то есть официальным владельцем недвижимости он сможет быть через 4 года. В этом случае покупка квартиры на этапе котлована будет идеальным вариантом. Причём, не надо пытаться купить квартиру ребёнку там, где по вашему мнению ему будет комфортно жить в будущем. Не забывайте, вы не покупаете квартиру ребёнку для его будущего проживания, вы лишь даёте старт. Далее он или она сможет продать эту недвижимость и купить ту, которая ему больше подходит или ещё правильнее рефинансировать её, на вырученные деньги купить недвижимость себе, а эту оставить как свою первую рентал проперти. Соответственно важно купить недвижимость в том районе, где идёт бурное развитие инфраструктуры, изменяется транспортная доступность и т.д. То есть там, где цены на недвижимость будут подниматься гарантированно, вне зависимости от общего состояния рынка.
Таких районов достаточно как в самом Торонто, так и в его пригородах. То есть, подобную недвижимость можно подобрать практически на любой бюджет. Давайте возьмём для ориентира недвижимость стоимостью в 500 тысяч долларов, просто для удобности подсчёта, в реальности цена покупки может быть и меньше. Для покупки такой недвижимости на этапе котлована вам, как правило, потребуется 15% от стоимости, то есть 75,000 долларов, которые надо будет внести тремя или четырьмя равными платежами в течение, приблизительно, полутора лет. Строительство дома сейчас занимает в среднем 4 года. Если бы ваши 75,000 продолжали лежать в консервативном инвестменте типа RRSP, то за 4 года они бы превратились в 90,000. Я не буду описывать в этой статье, как временно перевести сбережения из RRSP в живые деньги для покупки недвижимости, а потом вернуть их обратно, скажу лишь, что путей довольно-таки много. Так вот, если вы покупаете на эти деньги недвижимость на стадии строительства, то по окончанию стройки вы возвращаете себе 90,000 долларов, при этом ваш ребёнок получает квартиру. Также очень важным фактором является то, что ребёнку абсолютно не обязательно сразу переезжать в эту квартиру, он может оставаться жить с вами, а квартиру сдавать в аренду, при этом по новому законодательству она как единственная недвижимость не будет облагаться налогом при продаже, даже в том случае, если ребёнок в неё не переехал.
Схема работает очень просто: квартира, купленная за 500 тысяч на этапе котлована на ваше имя, к моменту окончания строительства (6% подорожания в год) стоит 631,500, и это по самым скромным расчётам, обычно мы выбираем проекты, которые дорожают значительно больше, и подобная квартира должна стоить как минимум 660,000, но возьмём наиболее консервативный сценарий.
Далее вы делаете перепродажу контракта на ребёнка, причём в этом случае перепродажа контракта будет безналоговая, надо лишь знать, как правильно это оформить. Ребёнок как покупающий впервые получает моргидж от цены ассаймента с 5% первоначального взноса. Соответственно банк одобрит кредит в 600,000. Застройщику же вы должны заплатить всего (500,000 – 75,000 депозит + 8,500 закрытие сделки для покупающих впервые = 433,500). Скорее всего, на какой-то период вам придётся выступить гарантом этого кредита, так как у ребёнка ёщё нет достаточной кредитной истории и дохода, но этот момент как раз обычно мало пугает родителей. На закрытии сделки вы получаете от банка чек на 166,500 (разница между выданным кредитом и деньгами которые вы должны застройщику), из них вы возвращаете свои 75,000 плюс прирост 5% годовых, то есть 90,000 пенсионных денег, после этого у вас ещё остаётся 76,500 прибыли, которые вы можете оставить себе, заплатив налоги, но мы рекомендуем вернуть их назад для увеличения первоначального взноса за квартиру ребёнка. Таким образом, ребёнок получит квартиру с меньшим кредитом и без обязательной страховки, которую необходимо оплачивать в случае с даунпейментом в 5%.
Итог всей этой процедуры очень прост: ваши пенсионные деньги возвращаются назад в банк с теми же процентами, которые приросли бы в том случае, если бы вы их оттуда и не забирали. Ребёнок получил квартиру, в которую он может переехать или же сдавать какое-то время, выплачивая кредит за счёт арендаторов, ну, и наконец, квартиру можно продать и при этом это безналоговая продажа, а вырученные деньги станут стартовыми деньгами для покупки недвижимости для проживания уже в том районе, где удобно для ребёнка. Стоит отметить, что такую же схему можно сделать, не используя RRSP и другие пенсионные планы, а просто оформив кредитную линию под недвижимость, которая, как правило, уже имеется у родителей, в этом случае всё ещё проще. Вы не используете никаких собственных денег, не платите никаких процентов, а ребёнок в итоге получает свою первую недвижимость, в которой уже есть около 20% его собственных денег.
Ждём вас на наши ежемесячные семинары и просто на консультации. Записаться на консультацию можно по телефону 416-832-8343.
