Газета Плюс (June, 28)
Что на самом деле гарантирует вам предварительное одобрение (pre-approval) на получение мортгиджа?
Что на самом деле гарантирует вам предварительное одобрение (pre-approval) на получение мортгиджа?
Учитывая резкие изменения фиксированных ставок в последнее время, вопрос предварительного одобрения на получение мортгиджа (mortgage pre-approval) снова становится крайне актуальным. Многие заёмщики стараются успеть в последний вагон и зарезервировать себе ставку менее 3% на фиксированный ипотечный кредит. Однако вопрос остаётся тем же: “Означает ли предварительное одобрение то, что вы гарантированно получите мортгидж, и можно смело не включать условие на финансирование в предложение на покупку недвижимости?”
Типичные мнения многих риэлторов и мортгидж заёмщиков о данном вопросе звучат так:
Предварительное одобрение означает, что заёмщик может подавать предложение о покупке недвижимости (purchase offer) без пункта “Только при условии получения финансирования”.
Или,
Предварительное одобрение – это процесс вычисления коэффициента обслуживания долга (debt service ratios – DSRs) и анализа соответствующих документов с целью выяснения, соответствует ли заёмщик всем требованиям данного финансового института.
Наш опыт показывает, что существует множество различий между процессом предварительного одобрения у разных канадских финансовых институтов. Но, ни один из них не соответствует вышеприведенным распространенным мнениям! Большинство банков предлагают просто зарезервировать процентную ставку, не запрашивая и не рассматривая дополнительные документы на этапе предварительного одобрения.
Однако, по мнению профессиональных мортгидж брокеров, предварительное одобрение и резервирование ставки – это два разных понятия. Первое считается более скрупулёзным процессом с полноценным андеррайтингом, в то время как второе – это обычная защита от подъема процентной ставки на определенный период времени.
В итоге, некоторые финансовые институты на самом деле предлагают не предварительное одобрение, а именно простое резервирование процентной ставки.
Давайте рассмотрим несколько пунктов, которые необходимо принять во внимание при выборе наиболее подходящего вам варианта резервирования процентной ставки или получения предварительного одобрения:
• Для получения полного предварительного одобрения обычно требуется подробная информация о заёмщике и/или определённые документы.
• При простом резервировании ставки никаких документов чаще всего не требуется.
• Некоторые банки не зарезервируют процентную ставку при отсутствии информации о собственности.
То есть, данные банки не имеют предварительных одобрений и принимают к рассмотрению только реальные сделки на покупку или рефинансирование недвижимости.
• Многие финансовые институты дают немного более высокий процент на предварительное одобрение или при резервировании процентной ставки, чем на реальные (живые) сделки.
Это вызвано тем, что большинство выданных предварительных одобрений никогда не превращаются в реальные сделки, а только стоят банкам времени на обработку и выдачу документов и хеджирование фондов на случай, если все-таки придется выдавать кредит под зарезервированные проценты.
• Большинство банков не разрешают резервирование ставки в случае рефинансирования.
Процедура рефинансирования обычно не занимает больше месяца, поэтому резервирование ставки не имеет никакого смысла.
• Лишь несколько банков позволяют заёмщикам, имеющим предварительное одобрение, сменить мортгидж продукт (срок контракта) по ставкам, существовавшим на момент получения предварительного одобрения.
Например, если вы зарезервировали 5ти летний мортгидж под 2.99% и на этот момент 3х летний был 2.55%, то вышеописанные финансовые институты разрешат вам взять реальный мортгидж под 2.55% на 3 года, даже если он уже поднялся и, несмотря на то, что реально была зарезервирована 5ти летняя ставка. Естественно, что 5ти летнее одобрение на данный момент еще должно быть в силе.
• В случае снижения процентных ставок большинство финансовых институтов понизит вашу зарезервированную ставку только по запросу брокера. Очень немногие сделают это автоматически без напоминаний.
В завершение, мы хотим особо подчеркнуть, что на сегодняшний день всего лишь один или два банка имеют возможность проводить полную проверку документации (за исключением данных о собственности) при выдаче предварительного одобрения на получение мортгиджа. И, несмотря на то, что это называется предварительным одобрением, процесс практически представляет собой полное одобрение за исключением информации о покупаемой собственности. Мы настоятельно рекомендуем, чтобы обезопасить себя от потери депозита, включать в предложение о покупке недвижимости пункт: “только при условии получения финансирования”. Банк может очень хотеть видеть вас своим клиентом, однако, покупаемая собственность, должна соответствовать оценочной стоимости и требованиям страховой компании. Необходимо, чтобы недвижимость пользовалась спросом на рынке, а также соответствовала требованиям противопожарного страхования и титульного страхования. Стоит понимать, что предварительное одобрение почти всегда оставляет некоторые вопросы без ответов.
