Сегодня мне хотелось бы рассказать о новом инвестиционном продукте, появившемся на рынке инвестиций в недвижимость. Это новшество позволит инвесторам не только упростить процесс инвестиции, но и практически сделать инвестиционный процесс настолько простым, что его можно будет сравнить с покупкой облигаций с гарантированной доходностью. Самое интересное, что этот продукт в действительности является новым лишь для США и Канады, в европейских странах он работает уже многие годы, в частности, пользуется огромной популярностью в Британии. Что же это такое?
Многие слышали о так называемом гарантированном ренте , это когда девелопер многоквартирного дома, продавая квартиры на стадии котлована, берёт на себя сдачу квартир в аренду по окончанию строительства, причём, инвестор получает деньги напрямую от девелопера независимо от того, сдана квартира или нет. Проекты с такой опцией пользуются огромной популярностью у инвесторов и раскупаются мгновенно, и это понятно, так как, имея такую опцию, инвестор экономит приличную сумму денег, не оплачивая комиссионные агенту за сдачу квартиры в аренду, и гарантирован от простоя квартиры в первые месяцы по окончанию строительства, что нередко случается при выходе большого количества квартир на рынок аренды в одном месте, особенно в крупномасштабных проектах. В Торонто рент в подобных проектах, как правило, гарантировался сроком на один год, и девелоперы, начинающие продажи, очень неохотно шли на предоставление такой опции, так как, беря на себя такие обязательства, они определённо несут приличные расходы.
Подобная опция, как правило, является прерогативой VIP продаж и предоставляется лишь на небольшое количество квартир в строящемся проекте. Более часто, и как правило не на один, а на два или три года, эта опция встречается в проектах, находящихся за пределами большого Торонто в так называемых студенческих городах. Хорошим примером является город Waterloo, в котором почти все новые проекты, строящиеся вблизи университетов, обеспеченны гарантированным рентом сроком на 2 года. Это и понятно, как правило, девелопер заранее имеет контракты с университетом и соответственно все квартиры сдаются в аренду студентам сразу по окончанию строительства. Таким образом девелопер несёт минимальные расходы по сдаче квартир в аренду. И вот теперь на рынок Канады вышла крупная Английская страховая компания, которая решила внедрить популярный в Европе продукт на территории Канады. Этот страховой продукт сразу завоевал популярность среди девелоперов многоквартирных кондо Ванкувера и Торонто, и уже многие крупные застройщики подписали страховые соглашения. Выглядит это, примерно, следующим образом. На этапе начала проекта девелопер страхует так называемый ” гарантированный рент” и вносит оплату в страховую компанию. Страховая компания же в свою очередь обязуется оплатить расходы, если такие возникли, в случае если квартира по каким-то причинам не сдана в аренду, и так же покрывает любые расходы, связанные с судебными разбирательствами с жильцами, если такие возникли. По сути дела девелоперы получили возможность переложить все риски, связанные с предоставлением гарантированного рента, со своих плеч на плечи страховой компании. Кроме этого, контракт девелопера со страховой компанией предусматривает срок договора от 3 до 5 лет с момента окончания строительства. Таким образом девелопер получает возможность предоставлять опцию гарантированного рента с таким же сроком для инвесторов, что существенно поднимает привлекательность проекта и, как следствие, девелопер вкладывает меньшие деньги в рекламу и организацию продаж и имеет большие шансы очень быстро распродать квартиры. В свою очередь, учитывая крайне низкий процент вакансий, который в Торонто находится на рекордно низком уровне в 1.5 вместо являющихся нормой 5, страховая компания имеет минимальный риск и с удовольствием предоставляет страхование гарантированного рента в таких городах, как Ванкувер и Торонто. Ну и, наконец , инвесторы получают возможность, вложив деньги на начальном этапе строительства, получать абсолютно пассивный доход в течение довольно долгого срока.
Насколько это выгодно, я покажу на примере проекта компании Harhay Developments, который является первым, вышедшим на рынок проектом в Торонто, и будет продаваться с использованием программы “гарантированный рент” сроком на 4 года.
Проект называется 875 Queen East, и будет строиться по одноименному адресу в даунтауне Торонто. Это небольшое 7- этажное здание, в котором расположатся 122 квартиры площадью от 527 до 1289 квадратных футов, многие из которых имеют террасы. Harhay Developments – один из крупнейших девелоперов Торонто, специализирующийся на строительстве так называемых “Luxury Boutique Condos”. Все проекты этой компании можно отнести к наиболее качественным, построенным с использованием дорогой отделки холов, общественных помещений и самих квартир. Проект будет строиться в одном из наиболее быстро развивающихся районов даунтауна, всего в 10 минутах езды от основной офисной застройки, и при этом в довольно тихом месте.
Условия покупки квартиры в проекте следующие: Депозит вносится тремя платежами 5% – 30 дней, 5% – 30 Сентября 2016, 5% – Январь 2017 и суммарно составляет всего 15% от стоимости квартиры. Стоимость квартир от 310,900, место в подземном паркинге стоит 34,900. Окончание строительства – Октябрь 2018 года.
Давайте рассмотрим теперь, на какую прибыль могут рассчитывать инвесторы, вложившие деньги в этот проект. Возьмём односпальную квартиру с деном площадью 695 кв. футов и стоимостью 391,900. Для приобретения такой квартиры суммарный депозит ( 15% ) составит 58,785 Ожидаемая стоимость такой квартиры по окончанию строительства, учитывая усредненное подорожание Торонто за последние 40 лет ( 6% годовых) – 440,339. Таким образом внесённые в качестве депозита 58,750 за два года принесут прибыль 48,439. Иными словами, деньги отработают под 41% годовых. По окончанию строительства инвестору необходимо будет внести ещё 5% от стоимости квартиры ( 19,595) и оплатить закрытие сделки ( 15,000). То есть на момент сдачи квартиры в аренду сумма инвестиции составит 93,380. За следующие 4 года гарантированной девелопером аренды, по ставке 2.8 $ за кв. фут ( или 1,946 в месяц), квартира принесёт 5,000 в виде остатка от арендной платы за вычетом всех расходов , включая моргедж. Ваши арендаторы выплатят 30,582 вашего долга по кредиту. Учитывая все то же усреднённое подорожание в 6% в год, за 4 года квартира подорожает ещё на 115,579. Таким образом, во время аренды ваши деньги будут работать под 40% годовых и принесут прибыль в 151,160.
Суммарно же ваша инвестиция за 6 лет ( 2 года строительства + 4 года аренды ) принесёт вам 200,000 прибыли, а вложенные вами деньги будут всё это время работать под приблизительно 40% годовых. И это при том, что вам не придется заниматься сдачей квартиры в аренду, деньги вы автоматически получаете на ваш банковский счёт каждый месяц напрямую от девелопера.
Сценарий, описанный выше, основан на довольно пессимистичных расчётах, так как в настоящее время подорожание развивающихся районов даунтауна Торонто гораздо больше 6% в год и ожидается, что в ближайшие годы оно только усилится. Мы начали резервацию квартир в вышеуказанном проекте, так что если вас заинтересовала инвестиция в этот или какой- либо другой проект, звоните, и мы поможем вам выгодно разместить ваши деньги.
Если у вас возникли вопросы, звоните мне по телефону 416-832-8343.
