Газета Плюс (April, 5)
- TREB – активность на рынке недвижимости падает, но цены продолжают расти
- Какую ставку выбрать? Стоит ли сегодня конвертировать свой существующий плавающий мортгидж в фиксированный?
TREB – активность на рынке недвижимости падает, но цены продолжают расти
В марте активность на рынке недвижимости в Большом Торонто продолжала сокращаться, однако цены на жильё росли. Такие показатели свидетельствуют о том, что рынок недвижимости в Торонто продолжает оставаться достаточно горячим.
Согласно результатам отчёта Совета Недвижимости Торонто (Toronto Real Estate Board – TREB), в марте средняя стоимость недвижимости выросла на 3,8% по сравнению с прошлым годом и составила $519,879 канадских долларов. Тем временем, в первом квартале этого года цены на жильё оказались на 3,2% выше, чем год назад.
Активность продаж в прошлом месяце упала на 17% – это уже второе столь крупное снижение за последние два месяца. По мнению Джейсона Мерсера, главного менеджера отдела рыночного анализа TREB, причиной тому более строгие мортгидж правила, введённые канадским правительством прошлым летом.
Несмотря на попытки правительства охладить рынок, цены на недвижимость в районе Торонто продолжают расти. Господин Мерсер считает, что при сегодняшних сложных рыночных условиях (недостаточный объем предложения), особенно в сегменте малоэтажных домов (на одну или две семьи, а также “таунхаузов”), данная тенденция, скорее всего, продолжится. Сегодня объем рыночного предложения в районе Торонто ниже среднего и для того, чтобы продать всю предлагаемую недвижимость, понадобилось бы всего 2,7 месяцев. Напомним, средний показатель равен 3-3,5 месяцам (включая кондоминиумы).
TREB прогнозирует дальнейшее сниже
ние активности и относительно скромный рост цен на недвижимость в Большом Торонто в 2013 году, поэтому мы рассматриваем сегодняшний рынок как отличную возможность для того, чтобы домовладельцы сконцентрировались на сокращении своих долгов и улучшении (ремонт или перестройка) своего жилья. Существует специальная программа “Мортигдж+Ремонт”, позволяющая включить расходы на улучшение своего жилья в мортгидж под самый лучший процент!
Какую ставку выбрать? Стоит ли сегодня конвертировать свой существующий плавающий мортгидж в фиксированный?
При столь низких фиксированных ставках (к примеру 2,79% на 5 лет!) и не очень выгодных дисконтах по плавающим ставкам мы снова возвращаемся к актуальному вопросу выбора – что же лучше: плавающая или фиксированная ставка?
Мортгидж с фиксированной ставкой очень похож на страховой полис – он будет вам стоить денег, но зато вы будете спать спокойно. С большой вероятностью, вы сможете сэкономить, выбрав мортгидж с плавающей ставкой, привязанной к прайму, а не на фиксированном мортгидже на 5 или даже 10 лет. Однако, столь небольшая сегодняшняя выгода, в связи с экстремально низкими фиксированными процентами, может и не стоить риска того, что ставки вырастут и вы начнете проигрывать на мортгидже с плавающим процентом.
Сегодня не так уж и трудно найти пятилетний фиксированный мортгидж под менее чем 3%, если правильно подойти к вопросу. Для сравнения: при плавающем мортгидже вы сможете в лучшем случае получить дисконт на прайм ставку в 40бп (0,40%). Иными словами, оформить кредит под 2,60%. И при этом вы на протяжении всего срока договора будете переживать, когда же Банк Канады, наконец, начнёт повышать свою ключевую ставку. Ведь каждое повышение от Банка Канады ваш банк сразу переложит и на ваш мортгидж.
Канадская Ассоциация Аккредитованных Мортгидж Профессионалов (Canadian Association of Accredited Mortgage Professionals – СААМР) выяснила, что в 2012г. 79% всех новых заёмщиков выбрали фиксированную ставку, 10% – плавающую, и 11% – смешанную (комбинацию плавающей и фиксированной).
“Уверенность в том, что ваша мортгидж ставка не будет меняться целых пять лет – это довольно дешёвая страховка сегодня”, – говорит Уилл Даннинг, главный экономист СААМР.
Бывают моменты, когда разница между плавающей и фиксированной ставками становится огромной, и последняя прекращает быть выгодной для потребителей. К примеру, в первой половине 2011 года плавающие ставки были на 90бп (0,90%) ниже прайма (т.е. на уровне 2,10%), а пятилетняя фиксированная ставка приближалась тогда к 4%. Разумеется, тогда плавающий мортгидж был более удачным выбором!
Хотим обратить внимание всех владельцев плавающих мортгиджей, в последнее время мы заметили одну тревожную тенденцию на рынке:”: некоторые банки предлагают своим существующим клиентам с плавающей ставкой ранние обновления кредитов (на 6-9 месяцев раньше официального окончания срока договора), чтобы “привязать” их к себе фиксированной ставкой ещё на 5 лет. Банковские представители даже могут запугивать клиентов слухами о том, что “уже завтра” ставки начнут повышаться! Такие дешёвые уловки не считаются честной игрой, поэтому прежде чем принять какое-либо решение, спросите себя: “Действительно ли разумно променять свою низкую плавающую ставку на более высокую фиксированную, и начать платить больше, зная, что Банк Канады не планирует повышать ставки ещё около года?”. Предположим, у вас плавающая ставка прайм – 0,90%, и в этом году вам необходимо обновлять мортгидж контракт. Сейчас вы платите 2,10%, так зачем вам переключаться на 3% сегодня, если вы можете наслаждаться выгодной низкой ставкой, практически без риска, ещё 6-9 месяцев?
Для любителей плавающих ставок есть ещё одна отличная стратегия – краткосрочные мортгиджи. К примеру, вы можете получить кредит на 1 или 3 года под 2,50%-2,55%. Это даже ниже, чем самые выгодные сегодняшние предложения по плавающим ипотечным кредитам! Чаще всего, вы можете зарезервировать эти ставки за 4 месяца, до даты окончания вашего договора, и понаблюдать за изменениями на рынке (или ещё лучше – позволить профессиональному мортгидж брокеру следить за рынком от вашего имени), чтобы не пропустить более выгодное предложение, если оно вдруг появится до момента возобновления вашего ипотечного контракта!
