Газета Плюс (March, 22)
TD Банк не прогнозирует ни резкого спада, ни большого прироста цен на недвижимост
Сегодня поиск мортгиджа легок как никогда – что же тогда мешает большинству заемщиков получать самые выгодные условия?
TD Банк не прогнозирует ни резкого спада, ни большого прироста цен на недвижимость
По данным “специального отчёта” одного из крупнейших канадских банков, рост цен на недвижимость оказался исключительно стремительным за последние 10 лет, даже с учётом резкого кратковременного снижения во время рецессии 2008-09г.г. Однако сейчас, вероятно, пришло время определённой расплаты за бурный рост прошлых лет.
В отчёте банка TD не прогнозируется резкого спада цен на недвижимость, которого ожидают некоторые аналитики. На самом деле, TD предполагает, что через несколько лет после небольшого снижения, цены снова начнут повышаться.
Что касается прогнозов на более длительный период, то на ближайшие 10 лет ожидается среднегодовое повышение цен в размере около 2% – то есть практически нулевой прирост, если вычесть инфляцию. Об этом заявил главный экономист TD Крэйг Александр.
“Я считаю, что пузыря на рынке недвижимости Канады сейчас нет”, – говорит он. “Мы наблюдали необычайную активность на рынке недвижимости во время периода низких процентных ставок, и когда в ближайшие три года ставки начнут повышаться, рынок будет охлаждаться, а цены постепенно успокаиваться. В то же время, резкого и катастрофического снижения цен ожидать не стоит”.
По словам банка, будущее снижение цен лишь отчасти спровоцировано ужесточением мортгидж правил для заёмщиков и финансовых институтов. Среди других причин можно выделить следующие: старение населения, слабый прирост населения и очень медленный экономический рост, а также будущее повышение процентных ставок.
Тем временем, некоторые специалисты, в том числе и Capital Economists, прогнозируют более серьёзное снижение цен в ближайшем будущем, указывая на то, что сейчас цены на дома в Канаде могут быть завышены на целых 25%. Однако, по мнению господина Александра, такие цифры являются преувеличением, и в реальности цены если и завышены, то не более чем на 10%.
Крэйг Александр считает, что обычно для обвала цен необходим определённый толчок, например, резкое повышение процентных ставок или уровня безработицы. А на данный момент ни один из этих сценариев в Канаде не предвидится.
Если говорить о рентабельности инвестиций, то недвижимость, конечно, не сможет продолжать показывать впечатляющие результаты прошедшего десятилетия, но всё же останется вполне привлекательной, так как доход от основного жилья не облагается налогом. В отчёте банка указывается, что годовой доход от жилья (до уплаты налогов) будет составлять около 4,4% в ближайшие 20 лет – это выше, чем ожидаемая доходность облигаций, однако ниже чем биржевые доходы.
Как ни странно, банк TD предполагает, что Ванкувер и Торонто, наряду с Викторией, Эмонтоном и Калгари, будут и дальше превышать средние показатели прироста цен на недвижимость в ближайшие 10 лет, которые указывались выше. По словам г-на Александра, два крупнейших фактора, влияющих на стоимость жилья, это прирост населения и увеличение жилищного фонда. И в обоих пунктах лидируют Торонто и Ванкувер.
Сегодня поиск мортгиджа легок как никогда – что же тогда мешает большинству заемщиков получать самые выгодные условия?
Похоже, канадцы, наконец, начинают понимать главный принцип выбора наиболее выгодного ипотечного кредита. Изучайте рынок, приценивайтесь и выбирайте.
Если вы вооружены всей необходимой информацией о лучших процентных ставках и лучших мортгидж продуктах, то точно сэкономите свои деньги. Сегодня очень легко получить интересующую вас информацию благодаря интернету и всевозможным социальным сетям.
По данным Канадской Ассоциации Аккредитованных Мортгидж Профессионалов (Canadian Association of Accredited Mortgage Professionals – СААМР), изучение рынка и его предложений может помочь вам сэкономить. В недавнем отчёте СААМР указывается, что среднестатистический потребитель благодаря такой “домашней работе” в 2012г. смог получить скидку в размере 1,85%, от изначально предложенной банком, на пятилетний мортгидж контракт.
Что это значит в переводе на реальные деньги? Сравните пятилетний мортгидж на сумму $500,000 под 3% и под 4,85%. Чувствуете разницу?
При 3% ваш месячный платёж будет равен $2,366, а общая выплата процентов за 5 лет составит $69,346.66. В случае же кредита под 4,85% каждый месяц вы будете выплачивать $2,865.28, что, в итоге, увеличит общую сумму процентов до $113,415.89.
СААМР подчёркивает необходимость изучения рынка и для покупателей первой недвижимости (first-time buyers). Ежегодное исследование Ассоциации показало, что 47% заёмщиков, получивших новый мортгидж в 2012, воспользовались услугами ипотечного брокера.
“Мне кажется, мы видим новое поколение покупателей первой недвижимости, которое предпочитает работать с мортгидж брокерами”, – говорит Джим Мёрфи, главный исполнительный директор СААМР.
Однако какими бы образованными потребители ни были, вся эта осведомлённость пропадает, когда дело доходит до обновления ипотечного кредита. По данным того же исследования СААМР, только 27% потребителей при обновлении мортгиджа в 2012г. консультировались с брокером – конечно, это довольно высокий показатель, но задумайтесь, сколько людей упустили шанс сэкономить немалые деньги.
“За полгода до обновления мортгиджа они получают по почте письмо от финансового института, который сообщает, что рад предложить им лучшую процентную ставку. Большинству из них стоило бы изучить рынок, рассмотреть все возможные варианты. И, стоит заметить, некоторые так действительно поступают, но чем меньше становится ваш мортгидж, тем меньше вы обращаете внимание на, казалось бы, небольшую разницу в ставках”, – отмечает господин Мёрфи.
Вернёмся к тем самым $500,000. Если вы будете выплачивать этот кредит даже под 3%, то по прошествии пяти лет вам предстоит обновить мортгидж на сумму уже $427,372.86. Если же, при возобновлении мортгиджа вы примите условия банка без изучения рынка, то за следующие пять переплатите более $35,000, базируясь на средней разнице в 1,85%, о которой мы упоминали выше!
По словам профессора университета Queen’s Джона Эндрю, который специализируется на недвижимости, очень многое может стать предметом обсуждения и переговоров в ипотечном секторе, поэтому не стоит упускать такую возможность.
“Я пользовался услугами мортгидж брокера. Конечно, им платят финансовые институты, и они могут отдавать предпочтение каким-то определённым банкам в зависимости от их платы, но ведь брокеры изучают рынок вместо вас”, – говорит господин Эндрю. “Они, возможно, могут предоставить вам более выгодную процентную ставку, чем вы сами в состоянии отыскать”.
По его мнению, несмотря на наличие информации в интернете, большинство потребителей просто боятся переговоров с банком об ипотечном кредитовании! Джон Эндрю также подчеркивает, что в мортгидж контракте, дело не только в ставках, но ещё и в условиях ипотечного договора, например, возможности внесения дополнительных платежей или методе расчета штрафов за досрочное расторжение контракта.
Основа успеха – это изучение рынка и рассматривание всех возможных вариантов. И это касается не только вашего первого ипотечного кредита, но и всех последующих. Этому канадским потребителям ещё стоит поучиться.
