Существует довольно много различных стратегий, как инвестировать в объекты недвижимости. Все они имеют свои плюсы и минусы. Сегодня мне хотелось бы затронуть тему инвестиций в кондо квартиры, это инвестиционный инструмент, проверенный годами и приносящий инвесторам очень хорошую прибыль. Для того, чтобы такая инвестиция принесла максимальный доход, необходимо правильно выбрать проект . Надо учитывать такие факты, как место расположения, кто застройщик, какие крупные инфраструктурные проекты будут строиться в этом районе в ближайшее время и т.д. Кроме этого, постараться приобрести квартиру на первичных продажах, где цены ниже, а условия продаж намного лучше. Ну и, конечно, нужно приобретать лучшие квартиры в проекте, учитывая этажность, планировки и вид из окон. И ещё один очень важный момент, вы не должны быть привязаны ко времени, вкладывая деньги, вы должны иметь возможность не вынимать их столько, сколько понадобится для достижения максимальной прибыли. Цены не всегда идут вверх, случаются и падения цен, но если преобретённый объект при сдаче в аренду покрывает все ваши расходы, выплачивая некую сумму в месяц в счёт погашения кредита, и после всех выплат остаётся несколько сотен долларов, то вы в полной безопасности. Цены неминуемо выправятся и опять пойдут вверх, нагоняя упущенное. У меня нет сомнений, что в ближайшие годы рост цен на кондо квартиры центра Торонто будет довольно значительный, но, тем не менее, для полной безопасности инвестиции нужно чётко оценивать цену покупаемой квартиры относительно арендных ставок в этом районе. Давайте рассмотрим в цифрах как работают ваши деньги, если вы купили квартиру на вторичном рынке и сдаёте её в аренду: Цена односпальной квартиры в хороших районах Торонто на данный момент около 350 тыс. долларов. При первоначальном взносе в 20% плата по кредиту составит 1,380 $, из которых на погашение кредита идёт около 670$ , плата за обслуживание составляет 300$, и годовые таксы около 180$ в месяц . Суммарные месячные затраты около 1,860$. Сдаётся же такая квартира в даунтауне за 2000$. Таким образом каждый месяц вы имеете выплату кредита в 670$ + 140$ остаток от аренды. Это 9,720 $ в год. Для приобретения такой квартиры вам потребуется первоночальный взнос в 20% – это 70,000 $, и порядка 8,000$ будут составлять все расходы по закрытию сделки. Таким образом вложенные деньги будут работать под 12.5% годовых. Это так называемое ROI ( Return On Investment) от аренды, и не забывайте, что при продаже квартиры вы получите также Return Of Investment- это те деньги, на которые подорожала ваша недвижимость. Причём, поскольку этот доход не Income а Capital Gain, то половина этой суммы не облагается подоходным налогом. И если, как я уже указал выше, при расчёте инвестиции принято брать усреднённый процент подорожания за последние 50 лет (6% в год), то при стоимости недвижимости в 350,000$ это ещё 21,000$ в год, что поднимает доходность инвестиции до 40 % в год.
А теперь давайте подсчитаем, под какой процент работают деньги, вложенные как депозит на покупку квартиры на этапе начала строительства, если вы инвестируете в строящийся объект. Как правило, застройщик требует депозит в 15-20% от стоимости объекта, которые вносятся в три-четыре этапа в течение 1-2 лет. Являясь VIP брокером, работающим с большинством застройщиков Торонто, я как правило добиваюсь для своих клиентов помимо ценовых скидок , депозита в 10% от стоимости объекта. Соответственно, для покупки квартиры на начальном этапе строительства стоимостью 350,000$ вам потребуется 35,000$. Средний срок строительства многоквартирного кондо в даунтауне Торонто – около 3 лет. Соответственно, учитывая усреднённое подорожание в 6% на выходе, такая квартира стоит около 415,000$. Таким образом вложенные вами 35,000$ принесут 65,000 $ прибыли, а это более чем 60% в год. Но и это ещё не всё, хорошо отслеживая планы развития города, я выбираю для своих клиентов проекты, находящиеся в тех местах, где в ближайшие годы будут происходить какие-либо серьёзные инфраструктурные изменения и где мы неминуемо помимо подорожания рынка получим дополнение в виде подорожания района. Таким образом, доходность нередко поднимается до 100 и более процентов в год.
Далее есть несколько вариантов.
1) Перепродажа контракта – так называемый “Assignment”
2) Квартира сдаётся в аренду и в этом случае, с учётом того, что квартира была приобретена на начальном этапе строительства, с существенной скидкой, и за время строительства аренда несколько подросла, вы получаете более высокий доход от аренды, чем если вы купите квартиру на вторичном рынке.
3) У вас есть возможность через год сделать рефинансирование кредита, в этом случае полностью забираются вложенные деньги и часть прибыли. В итоге вы получаете квартиру, которая приносит вам неплохой доход от аренды, а при продаже вы получите отличные дивиденты от прироста стоимости. И это при том, что вы уже забрали ранее все свои вложенные деньги и часть прибыли. Что позволяет вам вложить их в следующий проект, и через какое-то время таким же способом получить следующую квартиру. Возможно ли в этом случае проиграть, смотрите сами: квартира полностью себя окупает и приносит прибыль от аренды. В случае стогнации или падения цен на недвижимость люди перестают покупать квартиры, зато больше рентуют – соответственно арендные ставки растут и вы начинаете получать большую прибыль, спокойно выжидая несколько лет до тех пор, пока цены опять стали привлекательными для продажи.
Я занимаюсь инвестициями в недвижимость долгие годы и помог очень многим своим клиентам не только заработать хорошие деньги, но и получить гарантированный пассивный доход, к которому многие так стремятся. Если вас интересуют такого рода инвестиции, звоните и приезжайте ко мне в офис. Хороших инвестиционных проектов выходит не так много, и готовиться к ним надо заренее. Кроме этого, поскольку я, как правило, продаю проекты задолго до открытия продаж для большинства агентов, очень часто по соглашению с девелопером я не имею права рекламировать проект в интернете и в печатной рекламе, так как девелопер не хочет, чтобы цены и условия VIP продаж стали общеизвестными. На этом этапе со спец условиями продаётся не более 10% квартир, остальные же продажи начинаются позже, по другим ценам и с другими условиями продаж.
Как только я получаю информацию по проекту, я связываюсь со всеми, кто зарегестрирован в моей базе данных, и высылаю им полную инфориацию по проекту, включая цены, планировки и подробный анализ инвестиции в данный проект. Попасть в мою клиентскую базу можно, позвонив мне по телефону или отправив СМС сообщение с вашим именем и адресом электронной почты на телефон 416-832-8343, кроме этого, вы можете зарегистрироваться у меня на сайте : WWW.REMLIS.CA в разделе EXCLUSIVE PRE-CONSTRUCTION CONDO DEALS.
Если вы хотите узнать о различных инвестиционных стратегиях и получить больше информации о том, как мы работаем, звоните и приходите в наш офис, расположенный в центре Ричмонд Хила. Я с удовольствием отвечу на все ваши вопросы.
