Газета Плюс (February, 8)
TD снова под ударом из-за мортгиджей, зарегистрированных как залоговые кредиты (collateral charge)
ВМО: канадцы готовы откладывать больше, но не на пенсию
TD снова под ударом из-за мортгиджей, зарегистрированных как залоговые кредиты (collateral charge)
В минувшую пятницу, после того, как телеканал СВС опубликовал свое расследование, мортгиджи, зарегистрированные как залоговые кредиты (collateral charge mortgages), поучили массу негативных отзывов в СМИ. Мы советуем всем посмотреть данный репортаж на сайте CBC, так как считаем, что вскоре большие банки начнут взимать с клиентов ещё более крупные суммы в виде различных комиссионных, чтобы наверстать уменьшающиеся доходы от продажи мортгиджей.
В центр внимания СВС попал банк TD Canada Trust, который продаёт именно мортгиджи, зарегистрированные как залоговые кредиты. Репортёр под прикрытием зашёл в отделение банка TD со скрытой видеокамерой и спросил служащего, чем их ипотечные кредиты отличаются от того, что предлагают другие банки.
После четырёх наводящих вопросов, представитель TD, наконец, признался, что их мортгиджи регистрируются в виде collateral charge и сказал следующее:
“Это может рассматриваться как недостаток для тех клиентов, которые хотят иметь гибкость и возможность перенести свой мортгидж в другой банк”.
Данные кредиты созданы для того, чтобы вам не приходилось платить за рефинансирование, если вы хотите увеличить сумму вашего мортгиджа. В то же время, их очень часто критикуют из-за того, что заёмщикам необходимо платить за переход из одного банка в другой, например когда подошло время возобновления мортгидж контракта и новый банк предлагает более выгодные условия, что нередко на сегодня. В таком случае, именно мортгиджи в виде collateral charge, помогают финансовым институтам удерживать своих клиентов. Клиент в данной ситуации, часто вынужден платить адвокатские расходы $600-$800 для перехода в другой банк.
Сам же TD, не принимает ипотечные продукты зарегистрированный как collateral charge от других банков. В ипотечных правилах TD, с которыми можно спокойно ознакомиться на их сайте, указывается: “Мортгиджи, зарегистрированные как залоговые кредиты (например Manulife One или Scotia Total Equity Plan (STEP), не переводятся в банк TD”.
СВС также утверждает, что условия регистрации данного ипотечного продукта в банке TD не разглашаются до тех пор, пока клиент уже не подписывает документы в офисе адвоката. То есть в тот момент, когда уже поздно менять банк и мортгидж. С другой же стороны, СВС может указывать на старую документацию, так как в официальных одобрениях (approval) банка TD написано, что это залоговый кредит. Читают ли заёмщики это, и объясняет ли все тонкости представитель банка или TD брокер – уже другой вопрос.
Данный вид мортгиджа позволяет сэкономить около $600-$800 на всевозможных адвокатских расходах, если:
• Существует большая вероятность рефинансирования до истечения ипотечного срока;
• Банк одобряет увеличение суммы финансирования (это под большим вопросом).
Однако негативные стороны часто перевешивают призрачные преимущества:
• Часто сумма, зарегистрированная на вашей недвижимости, при таком кредите (collateral charge) превышает реальную сумму вашего мортгиджа, это может помешать вам в будущем получить второй мортгидж или кредитную линию у другого банка (разве что вы заплатите штраф за смену финансового института, или ваш банк сократит сумму зарегистрированного мортгиджа и разрешит вторичное финансирование, что крайне затруднительно).
• Титульное страхование иногда может быть несколько дороже в случае данного ипотечного продукта.
• В некоторых случаях невыплата другого кредита (не обеспеченного недвижимостью) у того же банка может отразиться и на вашем мортгидже. Иными словами, банк теоретически может забрать капитал из вашего дома, если вы не погасили другой кредит (к примеру, кредитную карточку или автомобильный заем).
• Collateral charge позволяет банку менять процентную ставку и сумму кредита (к примеру, несколько лет назад, TD в уведомительном порядке поднял, практически всем существующим клиентам, проценты по кредитным линиям под жилье (HELOC) до Прайм+1%)
Не стоит забывать, что существует множество других финансовых институтов, предлагающих подобные кредиты. К слову, они могут это делать, даже если клиент хочет простой мортгидж без кредитной линии. Более того, большинство из них не дают заёмщикам возможности отказаться от такого рода регистрации.
В целом, данные мортгиджи сегодня подходят все меньшему количеству клиентов. Несколько лет назад банк TD заявил, что большинство их клиентов рефинансировались, а не ушли в другой банк. Сейчас же пропорции должны были измениться, так как правительство запретило рефинансирование на сумму более 80% от общей стоимости дома и ограничило кредитные линии под дом (HELOC) до 65% от стоимости недвижимости.
Таким образом, чистая выгода такого рода мортгиджей (collateral charge) для заёмщиков сегодня под большим вопросом. Пожалуйста, рассмотрите вариант мортгидж банков для вашего следующего мортгиджа, так как они не заставляют вас оформлять дополнительный кредит, их мортгиджи обычно легко перенести в другой банк при обновлении, они не взимают платы за банковские счета, так как они продают ТОЛЬКО МОРТГИДЖИ, и делают это качественно!
ВМО: канадцы готовы откладывать больше, но не на пенсию
Недавнее исследование показало, что канадцы в этом году планируют отложить больше тяжело заработанных ими денег, однако не на пенсию.
Опрос, проведённый компанией Pollara для банка ВМО, свидетельствует о том, что в этом году канадцы планируют отложить, в среднем, $9,859. Это почти на 7% больше, чем они планировали в прошлом году.
В то же время, большинство этих сбережений потребители планируют потратить на отдых, предметы роскоши, развлечения и всевозможные хобби. По данным отчёта, 66% опрошенных канадцев откладывают деньги на предметы роскоши и развлечения, и только 42% – на пенсию или непредвиденные расходы. Далее в списке приоритетов у канадских граждан числится ремонт жилья. Почти одна треть или 29% опрошенных откладывают на ремонт, а 15% экономят для будущей покупки нового дома. 20% откладывают на новый автомобиль.
В конце списка приоритетов у канадцев значится образование – лишь 19% участников опроса откладывают именно на эти расходы.
Согласно результатам исследования ВМО, мужчинам лучше удаётся сэкономить, чем женщинам. В среднем, мужчины откладывают $11,631 в год, а женщины – всего $8,091.
