Газета Плюс (January, 25)
– Банк Канады не планирует повышать ставки в ближайшее время
– И снова о штрафах
Банк Канады не планирует повышать ставки в ближайшее время
На этой неделе на своем очередном заседании Банк Канады не только не изменил ключевую процентную ставку, но и удивил многих аналитиков, заявив, что следующее повышение процентных ставок уже “менее неминуемо, чем ожидалось ранее”.
Частично, такое решение обусловлено “более низкими показателями инфляции” и замедлением роста уровня задолженности населения.
Таким образом, прайм ставка остаётся без изменений (3,00%) уже 27-ой месяц подряд, что, естественно, очень выгодно для обладателей ипотечных кредитов с плавающим процентом (variable/adjustable rate mortgage).
Далее представлены некоторые пункты сегодняшнего заявления Банка Канады:
• “Уровень базовой инфляции сократился значительнее, чем Банк ожидал”.
• “Глобальные экономические риски также сократилась”.
• “Предупреждения о чрезвычайно высоком уровне задолженности населения начали сдерживать потребительские расходы”.
• “Экспорт не достигнет своего предрецессионного пика до второй половины 2014г.”.
• “Со временем определённое уменьшение текущего кредитно-денежного стимулирования (поднятие ставок – прим. mortgagelegko) может быть вполне уместным”.
• “Рост потребительской задолженности уменьшился до 3%”. Это наиболее низкий годовой показатель с 1999г., который отражает “сокращение темпов роста задолженности как в секторе ипотечных, так и потребительских кредитов”.
Доходность пятилетних облигаций, напрямую влияющая на фиксированные мортгидж ставки, упала на 5бп (0,05%) и составила 1,41% после заявления Банка Канады.
Скорее всего, экономисты теперь пересмотрят свои прогнозы относительно возможного повышения процентных ставок и перенесут их на начало 2014 год.
Следующее заседание Банка Канады состоится 6 марта.
И снова о штрафах
Как известно, большинство финансовых институтов взимают штрафы за преждевременный разрыв ипотечного контракта. Однако не все штрафы высчитываются одинаково! И, стоит заметить, канадские банки “Большой Пятёрки” используют наиболее “драконовские” формулы расчетов, что, естественно, злит многих заёмщиков.
Некоторые финансовые институты практикуют следующие методы:
• Требуют штраф в размере трёх месячных выплат по процентам, основываясь на официально объявленных ставках, вместо того, чтобы использовать в подсчётах именно вашу ставку, как это делают многие другие. И, конечно же, сумма штрафа, таким, образом увеличивается.
• Взимают “плату за реинвестирование” в сумме $300-$1,000 вдобавок к вашему штрафу и административной оплате (discharge fee).
• Требуют штраф в размере разницы между процентными ставками (interest rate differential – IRD), при этом основываясь на официально объявленных ставках, а не на более низких дисконтных ставках (часто применяется банками “Большой Пятерки”).
• Взимают IRD штрафы, используя в расчетах доходность гос. облигаций (а это иногда может быть ещё дороже, чем официально объявленные ставки).
• Применяют IRD штрафы в случае мортгиджей с плавающей процентной ставкой.
• Требуют штрафы в размере выплат по процентам за 6-12 месяцев, а не за 3, как другие.
• Полностью запрещают преждевременный разрыв контракта.
Именно поэтому, прежде чем принимать окончательное решение по поводу выбора вашего следующего мортгиджа, попросите свой финансовый институт или мортгидж брокера предоставить в письменном виде метод расчета штрафов, связанных с преждевременным разрывом договора, а также дополнительные скрытые расходы, если такие имеются.
Наиболее “честные” финансовые институты используют в расчетах только дисконтную ставку, а также взимают простую административную плату ($200-$300) за разрыв контракта. Если же вам приходится иметь дело с банком, который взимает огромные штрафы, лучше убедиться в том, что вам не понадобится преждевременно разрывать договор. Более того, в таком случае процентная ставка, которую вам предлагает данный банк, должна быть значительно ниже других рыночных предложений, чтобы принятие “драконовских” штрафов было хоть немного обосновано.
Если вы принимаете такие строгие условия штрафов взамен на более низкую процентную ставку, помните, что никогда нельзя с точностью знать, как изменится ваша жизнь за 3-4 года (а ведь именно в этот период многие заёмщики преждевременно разрывают свой пятилетний мортгидж контракт).
Потребители разрывают свой контракт раньше срока по разным причинам:
• Доступ к накопленному капиталу в доме для разных целей. К примеру, для консолидации более дорогих долгов, покупки другой собственности, инвестиции, платы за обучение, ремонта, начального капитала для бизнеса и т.д.
• Смена работы.
• Новый брак (с возможной
сменой жилья).
• Развод.
• Увеличение или уменьшение
размеров дома.
• Переход на более выгодную
процентную ставку.
• Увеличение срока амортизации.
• Добавление кредитной линии
с возможностью повторного.
• Проблемы со здоровьем.
• Безработица.
• Переезд.
Как мы видим, причин для долгосрочного разрыва мортгидж контракта бывает множество. Подписывая мортгидж, пожалуйста убедитесь, что вы понимаете какие штрафы могут вас ожидать если жизненные обстоятельства изменятся.
