К сожалению или к счастью, но стоимость жилья сегодня очень большая. К счастью – это для тех, кто продаёт! К сожалению – для тех, кто покупает! А теперь представьте себе ту семью, которая покупает в первый раз.
Скорее всего, денег у них накоплено ограниченное количество, а купить хочется ХОРОШЕЕ жильё. Рынок жилья активный, цены растут, никак не оправдывают покупательских надежд на снижение, и получается, что очень тяжело накопить приличную сумму денег на покупку – жильё растёт на большую сумму, чем человек успевает отложить в сторону в качестве первого взноса.
Какой же выход? Люди перестают ждать и покупают то жильё, на которое им хватает накопленных денег. Все мы знаем, что для приобретения жилья необходимо иметь хотя бы 5% от стоимости дома, это закон в Канаде. Например, семья хотела бы купить дом за 500,000, но денег смогли накопить только 47,000. Для покупки за 500,000 необходимо иметь на счету в течение 3-х месяцев 10% от стоимости дома (50,000) и ещё 7,500 (примерная стоимость закрытия сделки – Land Transfer Tax, Title Insurance, Lawyer, Etc.). Получается, надо иметь 57,500, но у семьи в наличии меньшая сумма. Накопленных 47 тысяч хватает только на покупку стоимостью в 400,000 долларов. Но дом за 400,000 – не совсем то, что им бы хотелось. Он или меньшего размера или находится в гораздо худшем состоянии и требует серьёзного ремонта, на что опять же нет денег.
Люди покупают то, что могут себе позволить, и живут. Иногда делают ремонт и, к сожалению, начинают жизнь в доме с долгов. Долги плохи тем, что они не исчезают, а – наоборот – накапливаются и постепенно требуют всё больше и больше денег на оплату процентов. Любые promotion, interest free period, low interest rate, когда- то заканчиваются, и приходится платить по счетам. Здесь может скрываться проблема. Новый дом, непредвиденные затраты, желание благоустроить жилище и т.д. ведут к тому, что долги накапливаются. Получается, что мы себя втягиваем в долговую яму, что очень опасно.
Дом куплен с 5% первоначального взноса и, к сожалению, ещё пока далеко до того дня, когда можно рефинанасировать жильё и включить все долги в собственность, увеличив моргидж на сумму долга. Этого нельзя сделать в ближайшее время, потому что государство разрешило рефинанасировать только до 80% от стоимости жилья. Вы можете всегда умножить сегодняшную стоимость вашего жилья на 0.8 (80%) и получить величину, которая максимально может быть оформлена в виде моргиджа под залог вашей недвижимости. Если долга пока у вас больше, чем эта величина, значит рефинансировать пока ещё рано. Если меньше, то разница между этой величиной (цена дома х 0.8) и вашим моргиджем на данный момент, это и будет та сумма долга, которую можно добавить к вашему моргиджу, чтобы закрыть долги.
Есть ли выход ???
ДА, ВЫХОД ЕСТЬ и он не такой уж и страшный….
Купить дом за $400,000, внести 10% сейчас, сделать капитальный ремонт (максимум это может быть в размере 10% от покупной стоимости (в данном примере $ 40,000)) и получить от банка практически все деньги на сделанный ремонт. То есть, вы делаете ремонт за свои деньги, кредитные линии или карточки, может быть, ссуду берёте, отчитываетесь перед банком, что вы это сделали, и получаете все деньги, истраченные на ремонт, закрываете долги по карточкам, линиям и остаётесь жить в отремонтированном доме и без долгов.
Называется такая программа – PURCHASE PLUS IMPROVEMENT.
Фактически, банк требует сделать оценку недвижимости в 2-х ситуациях: сколько стоит на момент покупки такое жильё и сколько оно будет стоить после того, как человек сделает капитальный ремонт. В момент покупки вы платите 5% от стоимости жилья до ремонта, но банк считает, что после ремонта жильё будет стоить дороже, и даёт вам по окончании ремонта 95% в долг в виде моргиджа от новой, более высокой стоимости жилья. То есть, вы имеете возможность включить все затраты на ремонт в моргидж под очень маленький процент, например, около 2 %.
Чем это интересно для риэлторов:
иногда невозможно купить собственность за ту стоимость, на которую ориентируется покупатель. Но можно найти что-то подешевле, что может устраивать покупателя с учётом будущего ремонта и оформить покупку с использованием этой программы.
Чем интересно для тех, кто имеет маленький первоначальный взнос:
купить дом или кондо и сделать то, что вам хотелось бы, чтобы вам было комфортно жить в этом доме. Ведь покупка недвижимости – это всегда компромисс. Очень редко попадается жильё, полностью вас устраивающее. Что-то необходимо бывает переделать, но для этого нужны деньги, и не самый лучший вариант использовать кредитные карточки и кредитные линии.
Чем интересно для тех, кто имеет большой первоначальный взнос:
можно включить стоимость ремонта в сумму моргиджа, не рефинансируя собственность, не потратив деньги на адвоката, не платя штрафные санкции за прерывание текущего моргиджа.
То есть, варианты есть. Звоните, мы всегда рады вам помочь.
В это воскресенье на радио Плюс будет передача на тему “Страхование и детские накопительные программы RESP и RDSP”. Государство увеличило Universal Child Care Benefit (UCCB) для детей до 6 лет ($160 в месяц вместо $100). Дети от 6 до 17 лет теперь будут получать от госудатства 60 долларов. Поговорим немного о детской программе для будущего образования ваших детей. Хочу затронуть тему RDSP (Registered Disability Savings Plan) – программу с большим количеством бенефитов. Если семья имеет доход ниже $89,400 в год, то на вложенные $500 государство добавляет $1,500, если вложить ещё $1,000, то добавлено будет $2,000.
Если кто- то из ваших знакомых может подходить под такие условия, то им надо сообщить об этом, а мы всегда поможем им в открытии такой программы.
