Газета Плюс (January, 11)
– Ведущие банкиры прогнозируют “мягкую посадку” канадского рынка недвижимости несмотря на заметное снижение активности
– Что же такое “оптимальный” уровень долгов?
Ведущие банкиры прогнозируют “мягкую посадку” канадского рынка недвижимости несмотря на заметное снижение активности
По мнению главных банкиров Канады, национальный рынок недвижимости, в том числе и сектор кондоминиумов, ожидает “мягкая посадка”, даже несмотря на спад активности, негативно влияющий на объемы ипотечного кредитования.
На недавней банковской конференции организованной RBC в Торонто, главы крупнейших банков Канады заявили о том, что они не прогнозируют резкого рыночного спада наподобие того, который США пережили около пяти лет назад.
“Мы предполагаем, что рынок недвижимости Канады останется в стабильном и здоровом состоянии”, – говорит генеральный исполнительный директор RBC, Горд Никсон. “Мы считаем, что нас ждёт мягкий вариант плавного приземления”.
Согласно прогнозам президента Банка Монреаля Билла Дауни, уровень задолженности населения не будет повышаться такими же темпами, как ранее. “Более того, цены на недвижимость могут оставаться практически без изменений. В случае кондоминиумов такая тенденция может продлиться пару лет. А это и есть то самое плавное приземление”, – пояснил он.
Глава Scotiabank Рик Во, также разделяет прогнозы об умеренном охлаждении канадского рынка кондоминиумов, от которого сегодня исходит основная угроза. Вдобавок, он выступил с негативной оценкой предположений о возможной приватизации Канадской Ипотечной и Жилищной Корпорации (CMHC), являющейся неотъемлемой частью системы национального рынка недвижимости, которая помогла пережить кризис, в отличие от подобной ситуации в США.
Таким образом, ведущие банкиры Канады еще раз заверили нас, что опасаться резкого снижения цен на рынке недвижимости Канады не следует и 2013 год, по всей видимости, будет достаточно стабильным.
Что же такое “оптимальный” уровень долгов?
Недавно нам на глаза попался крайне интересный анализ ситуации с задолженностью населения Канады, с выводами которого мы полностью согласны.
В каждом новом отчёте Statistics Canada мы видим, как задолженность населения Канады “стремительно” растёт и каждый раз достигает рекордно высокого уровня. В 1990 году коэффициент долг-доход был равен 84%, а сегодня он повысился уже до 164,4%. Это очень резкий скачок, который заставляет задуматься над тем, что же делать с нашими долгами и побуждает многих активно погашать свои персональные долги. И это, без преувеличения здорово!
Однако является ли данная статистика достаточным и действительно объективным показателем финансового благополучия? Неужели, необходимо всего лишь взять общую сумму задолженности, разделить её на общий семейный доход и умножить это на 100, чтобы получить искомый процент? Это и есть та самая “правильная” статистика?
“Уровень задолженности населения, считается одним из самых упоминаемых индикаторов и, как оказывается на практике, является наиболее неточным и потенциально вводящим в заблуждение”, – говорит Бенджамин Тал, главный экономист CIBC World Markets.
Стоит заметить, что долг по ипотеке является гораздо более долгосрочным и с более низкими процентными ставками, чем высокопроцентная потребительская задолженность. Возможно, нам стоит больше беспокоиться о стоимости обслуживания долга, которая за счёт низких ставок тоже остаётся относительно низкой?
К примеру, заёмщик с ипотечным кредитом на сумму $300,000 и доходом $100,000 не должен не спать по ночам из-за того, что его коэффициент долг-доход составляет 300%. Сегодня это абсолютно нормальная ситуация для текущих рыночных условий, а не повод для паники.
По словам господина Тала, смешивать в общих подсчётах долгосрочные и краткосрочные задолженности – это всё равно, что сравнивать “яблоки с апельсинами”. “Вы не можете сравнивать долги, которые вы должны выплатить за 25 лет, с вашим сегодняшним годовым доходом”.
Он также указывает на то, что рынок недвижимости доминирует во всех долговых исследованиях последнего времени. “Мортгиджи отвечают за весь рост коэффициента долг-доход за последние три года”, – добавил Бенджамин Тал. А так как стоимость недвижимости также значительным образом увеличилась за данный период, для многих это стало отличным вариантом инвестиций.
“Возможно, надо рассматривать данные показатели так, как смотрят на них банки, через призму квалификации и возможности обслуживания долга”, – говорит Надим Абдо, Equifax Canada Inc.
Высчитайте сумму всех ваших долговых обязательств за месяц – мортгидж платежи или аренда плюс выплаты по кредитным карточкам или кредитным линиям, которые вы должны ежемесячно вносить – и разделите на ваш доход. “Допустимый показатель должен варьироваться в пределах 30%-45%”, – указывает господин Абдо, добавляя, что остальные деньги вам необходимы на ежедневные расходы.
Напомним, по большинству прогнозов, Банк Канады пока не будет повышать процентные ставки, что даёт нам дополнительное время для сокращения своих долгов до последующего роста ставок. И канадцы действительно выплачивают свои долги, особенно в случае кредитных карточек с высоким процентом. В своём недавнем квартальном отчёте Equifax указал, что уровень задолженности населения, без учета ипотечных кредитов, вырос лишь на 1,8% по сравнению с 2011г. Это значит, что рост уровня задолженности замедляется. Вдобавок задолженности по кредитным карточкам сократились на 3,6%.
