Одна из государственных льгот при покупке недвижимости – это использование Home Buyer’s Plan. Для того, чтобы проанализировать вашу конкретную ситуацию, понять, насколько выгодна вам программа RRSP и, соответственно, программа Home Buyer’s Plan (HBP), лучше всего обратиться к финансовому консультанту – Financial Advisor. Конечно же, в нашем офисе вы сможете открыть такой план.
Использование HBP позволяет при небольшом первоначальном взносе накопить денег для покупки собственности на 20-30% больше, чем вы планировали.
Программа HBP (Home Buyer’s Plan) – не что иное, как индивидуальная пенсионная программа RRSP (Registered Retirement Saving’s Plan). Обычно снятие денег из программы RRSP сопровождается уплатой налогов по итогу календарного года. Если же вы забираете деньги из пенсионной программы во время покупки первой недвижимости, то на снятую сумму налоги в текущем году платить не надо. Процесс изъятия денег из RRSP без немедленной уплаты налога во время покупки собственности и называется программой Home Buyer’s Plan (HBP). Часто такую программу называют First Home Buyer’s Plan, потому что практически воспользоваться ею можно только один раз. Из RRSP можно взять максимально $25,000 на каждого из супругов для первоначального взноса при покупке первой недвижимости, обязательное условие – деньги должны пролежать в программе RRSP как минимум 90 дней.
Давайте посчитаем, насколько выгодна программа RRSP при накапливании средств на первоначальный взнос. Предположим, Вашей целью является накопление $20,000 за два года на down payment. Если Вы будете копить деньги на счетах в банке, то в Вашем распоряжении будет только накопленная сумма. Если же откладывать деньги на пенсионную программу, то к моменту покупки недвижимости у Вас будет $20,000 плюс возврат налогов $6,200, т.е. Вы фактически накопите не $20,000, а $26,200 (сумма возврата налогов соответствует доходу от $43,953 до $87,907 и рассчитывается следующим образом – $6,200 = $20,000 x 0.3100). Я уверен, что $6,200 при покупке недвижимости лишними не будут.
Получается, что вы и налогов не платили пока с той суммы, которую откладывали в RRSP для покупки недвижимости, и сами деньги забрали из пенсионной программы на первый взнос. Государство не совсем устраивает такая ситуация, поэтому оно ставит условия: вот вам 2 года отсрочки, но после этого в течение 15-ти лет можно или вернуть обратно в программу RRSP деньги, взятые на покупку собственности (без процентов, что замечательно), или заплатить налоги с этой суммы, взятой из RRSP (тоже без процентов и в течение тех же 15 лет).
Ежегодно Вы будете получать сообщение о том, сколько вам необходимо выплачивать в программу RRSP. На 3-й странице Notice of Assessment виден баланс по программе Home Buyer’s Plan и сумма, предлагаемая к оплате в текущем году. Вы имеете право выбора, если не вернёте ту сумму, которая указана в Notice of Assessment, то эта цифра будет включена в ваш доход с целью уплаты налогов в текущем году.
При оформлении такой программы могут возникать вопросы по вложению средств в Home Buyer’s Plan, по снятию денег при покупке недвижимости, а также и по возвращению снятой когда-то суммы обратно.
Ниже представлены условия программы HBP в виде ответов на вопросы, которые нам задают чаще всего во время открытия плана.
ОТКРЫТИЕ, НАКОПЛЕНИЕ ДЕНЕГ ВНУТРИ ПРОГРАММЫ RRSP – HBP
Может ли второй супруг тоже взять $25,000 на покупку дома?
Да, каждый из супругов может взять по $25,000 из своих пенсионных вкладов.
Если жена не имеет права на вложения в RRSP, а муж может внести больше $25,000, как выйти из положения?
Надо вложить $25,000 на свой план RRSP и остаток положить на имя жены (spousal RRSP). Льготу в налогах получите вы, но взять эти деньги на покупку недвижимости в дополнение к вашим $25,000 также может и жена.
Эта программа подходит только для покупки первого дома?
Нет, для такого плана может быть использовано второе, или даже третье жилье. Необходимо выполнение следующего условия: до приобретения недвижимости необходимо жить в рентованном жилье не меньше 4 лет, соответственно, не имея никакой собственности. Если вы планируете вселиться в свой дом в течение 2015 года, то вы не должны обладать собственностью на 1 января 2011 года, т.е., надо продать предыдущее жилье в 2010 году.
Если дом будет строиться долго, можно ли взять эти $25,000 за несколько раз?
Да, но это необходимо сделать в течение одного календарного года. Максимально, можно рассчитывать, что разрешат взять деньги в январе следующего года и зачтут это за предыдущий год. Если деньги будут все-таки взяты в течение 2-х лет, или, например, позже, чем в январе следующего года, то взятые после 31 января следующего года средства приплюсуются к доходу и будут обложены налогом.
Дом новый и будет построен в следующем году. Можно ли в этом году взять деньги на down payment?
Да, но дом должен быть построен не позднее 1 октября следующего после взятия денег года. По крайней мере, официальная дата заселения должна быть записана до 1 октября.
Часто строительство нового дома отодвигается несколько раз. Как быть в такой ситуации с 1-м октября, ведь реальное заселение будет гораздо позже?
Все нормально, если первоначальный срок заселения был указан до 1 октября следующего, после снятия денег из RRSP, года. Даже если реально вы въедете позже, проблем не будет.
Как быть, если деньги взяты из RRSP под строительство одного дома, что-то сорвалось и решено покупать другой дом, который будет построен официально только в конце ноября следующего года?
Условия HBP будут соблюдены, если вся сумма из RRSP истрачена на уплату строительной компании или выплачена за материалы будущего дома.
Дом куплен, вселяться через 70 дней, и вдруг вы узнаете, что есть программа HBP. Или все произошло так быстро при покупке недвижимости, что вы забыли о необходимом условии HBP – деньги должы пролежать на счету 90 дней. Что же делать?
Обе такие ситуации подходят под условия программы HBP. Каким образом? Как совместить два требования программы HBP – никто из супругов не должен владеть домом больше, чем 30 дней, и, в тоже время, деньги должны пролежать в RRSP не меньше 90 дней. Если вы въезжаете в своё жильё через 70 дней, то можно сделать необходимый взнос в RRSP, подождать 90 дней и взять деньги обратно, используя программу HBP (т.е., иметь льготу в налогах по итогам этого года). Если же деньги, которые были вложены в HBP, реально нужны к моменту заселения, то можно занять средства на эти 10-15 дней, получить деньги из RRSP и отдать долг. Выплаты по интересу будут незначительными, а выгода от этой программы существенна.
На следущей неделе будут напечатаны ответы на вопросы, возникающие во время возврата денег в программу HBP.
Данная статья была напечатана с использованием материалов с вебсайта www.totrov.com . На этом вебсайте в дополнение к программам HBP и RRSP вы также можете получить информацию в доступной форме по вопросам различных видов страхования, покупке и перефинансированию недвижимости, оформлению кредитных линий и mortgage, детским накопительным программам RESP и многому другому.
