В 1998 году, когда я первый раз покупал недвижимость, правила были следущие: если человек покупал недвижимость не дороже $250,000, то разрешалось вносить 5% от стоимости жилья, если же стоимость превышала $250,000, то надо было вносить 10% ваших денег. Амортизационный период был только 25 лет. О других вариантах нельзя было и мечтать. Страховка при 5% первоначального взноса была 3.75%.
Жизнь идёт, многое меняется и, наверное, многие помнят те годы, когда страховые компании стали облегчать условия. Появились на рынке 30 лет амортизационного периода, затем 35 лет и потом 40 лет. Это было интересно. Затем появились mortgage совсем без амортизационного периода, надо было платить только интерес и всё. В эти же годы появилась возможность mortgage с 0% первоначального взноса. Страховка при 5% первоначального взноса снизилась с 3.75% до 2.75%. Кредитные линии под залог недвижимости открывались всем, любому бизнесу, лишь бы была регистрация бизнеса. И причём до 80% от стоимости жилья.
А затем разразился кризис в Америке, и стало понятно, что слишком хорошо – это тоже плохо, и постепенно государство стало возвращаться к своему консервативному подходу в кредитовании.
Государство постепенно убрало interest only mortgage, 40 лет амортизационного периода, затем 35 лет, потом и 30 лет тоже. Ушли в небытие mortgage с 0% первоначального взноса. Для работающих на себя (self-employed) и не показывающих хороший налогооблагаемый доход, необходимым условием покупки стало наличие 10% своих денег от стоимости жилья. Страховые компании опять стали возвращаться к более высоким процентам за страхование ссуды с небольшим вашим взносом. Совсем недавно все страховые компании с 1 июня увеличили страховку при небольшом первоначальном взносе (если меньше 10%) с 3.15% до 3.6%.
Самые большие изменения за эти годы коснулись тех, кто работает на себя. Государство стало требовать, чтобы эти люди показывали доходы, чтобы они платили налоги. Если же этого не происходит, то приобретать недвижимость становится всё тяжелее и тяжелее.
Государство ещё пару лет назад сказало, что нельзя купить собственность, не имея денег хотя бы 5% от стоимости жилья. И все банки следуют этому правилу. Но мы работаем и с кредитными союзами, а они не подчиняются государственным организациям, контролирующим банки, у них свои регулирующие органы. Они пока всё ещё продолжают давать ссуды с 0% вашего взноса, но всего лишь до 1 июля 2015 года. Правда, интерес они берут при этом более высокий, 4.6%.
Я хотел бы напомнить читателям, что такая возможность есть, КУПИТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ С 0% DOWN PAYMENT. До 1 июля мы можем оформить такой контракт.
Но как финансовый консультант, я всегда могу рассчитать, что же будет более выгодным в вашей ситуации.
Ниже я могу привести пример покупки недвижимости с различным первоначальным взносом.
Приходит ко мне человек и хочет купить дом стоимостью $400,000 с 0% своих денег. Да, есть возможность оформить ссуду с 0% первоначального взноса, но интерес кредитные союзы дают такой же высокий, как и банки давали в своё время, posted rate – 4.6%. При таком высоком проценте, с учётом страховки при небольшом взносе и при 25 годах амортизационного периода, выплаты в месяц составят $2,324 в месяц.
Если же пойти другим путём, то выгоды будет, скорее всего, гораздо больше. Я могу оформить ссуду на вложение денег в RRSP. Да, для этого надо взять ссуду (RRSP Loan) и даётся она под достаточно высокий процент, выше 5%, так как ссуда берётся на срок до 10 лет. Конечно же, если взять RRSP Loan на 1 или 2 года, то интерес будет небольшой, всего 3.35%, но зато месячные выплаты будут очень высокие. Если же взять $20,000 на 10 лет, то выплаты в месяц составят всего $219. Из-за того, что мы используем 5% первоначального взноса, то можно получить хорошие проценты на плавающий процент (variable rate mortgage) и выплаты составят всего $1,762, то есть меньше на $562 в месяц при покупке с 0% down payment. Даже с учётом выплат за ссуду в RRSP Loan, всё равно покупка с 5% и ссудой $20,000 на 10 лет гораздо выгоднее, чем покупка с 0% down payment.
В нашем офисе весь процесс от анализа вашей ситуации до получения mortgage мы делаем сами. То есть:
l Анализ вашей ситуации с точки зрения покупки недвижимости
l Анализ различных подходов при покупке, с 0% вашего взноса или с 5%, но имея RRSP Loan
l Анализ вашей ситуации для получения RRSP Loan
l Подача документов на RRSP Loan
l Открытие плана RRSP, используя RRSP Loan
l Снятие денег под программой Home Buyer`s Plan (HBP)
l Получение mortgage с 5% down payment
l Анализ вашей ситуации в будущем с точки зрения целесообразности погашения задолженности по программе Home Buyer`s Plan (HBP)
Обратившись в наш офис, вы получите профессиональную консультацию не только по вопросу, как приобрести недвижимость с хорошим процентом, но и как воспользоваться различными программами, которые могут быть целесообразны в вашей ситуации.
Любые супер-предложения, которые существуют на рынке, у нас всегда имеются. Вопрос только – какие условия у этих Супер Предложений, подходят ли они вам и хотите ли вы такие условия.
