Кредитные линии, обеспеченные жильём – выгодно или опасно?
Защитники прав потребителей обеспокоены растущим использованием кредитных линий, обеспеченных жильём (home equity lines of credit – HELOC). По их мнению, людям трудно устоять перед соблазном столь лёгкого доступа к огромным кредитным ресурсам.
Для многих подобные кредитные линии, обеспеченные жильем, заменили кредитные карточки в списке наиболее крупных источников займа. Задолженность по данным кредитным линиям взлетела до $266 млрд. в марте этого года. По данным Statistics Canada, в 2005 году показатель составлял $100 млрд., а в 2000-ом всего $35 млрд.
Более того, данный вид задолженности значительно вырос в качестве доли от всех личных долгов – теперь он составляет 59% от общей задолженности канадцев, исключая амортизируемые мортгиджи. В 2000-ом доля равнялась лишь 30%.
Потребителей привлекает возможность получения дешёвого и почти неограниченного кредита при сегодняшних условиях рынка недвижимости. Многие финансовые институты позволяют мгновенно переводить деньги с кредитных линий прямо на банковский счёт, чтобы потребители могли тратить их на свои нужды.
Банки предлагают HELOC до 65% от оценочной стоимости недвижимости (в сочетании с амортизируемым мортгиджем – вплоть до 80%), и часто кредитный лимит на линии автоматически увеличивается при каждом ипотечном платеже. В итоге, это создаёт растущий источник потенциального кредита.
Лори Кэмпбелл, исполнительный директор компании Credit Canada Debt Solutions Inc., которая предоставляет консультации людям с проблемными кредитами, считает, что подобные кредитные линии позволяют многим людям заимствовать намного больше денег, чем они могли бы в случае кредитных карточек или других займов. Многие банки требуют от потребителей лишь платы по процентам в качестве минимального платежа, поэтому основная часть долга (principal) со временем стремительно растёт.
Данные свидетельствуют о том, что большинство людей, которые оформляют HELOC, используют их.
Канадская Ассоциация Аккредитованных Мортгидж Профессионалов (Canadian Association of Accredited Mortgage Professionals – СААМР) провела исследование, которое показало, что 27% канадцев с ипотечными кредитами в 2014-ом также имели кредитные линии, обеспеченные жильём и в 90% случаев эти заёмщики имели баланс на своих кредитных линиях.
В своём ноябрьском отчёте СААМР указала, что среднестатистический домовладелец использовал до 42% своего общего кредитного лимита HELOC. Средняя сумма задолженности составила $57,000.
Джим Мёрфи, руководитель СААМР, представляющей мортгидж брокеров и других профессионалов данного сектора, заявил, что большинство канадцев имеют достаточно капитала в доме и могут себе позволить использовать кредитные линии для ремонта или консолидации других, более дорогих долгов.
“На мой взгляд, это хороший продукт. Он предоставляет канадцам альтернативные варианты доступа к деньгам в различных ситуациях”, – указал он.
В то же время, г-н Хойес из Hoyes Michalos & Associates говорит, что многие не понимают одной важной вещи: если вы платите только по процентам по вашей кредитной линии (без выплат по основной части долга), то ваши платежи взлетят на 50% в случае роста ставки всего с 2% до 3%.
“Как много людей может выдержать увеличение расходов на 50%? Вероятно, никто. В этом и есть наша настоящая уязвимость”.
В погоне за низкими ставками банки вынуждены прибегать к уловкам
Онлайн шоппинг меняет всё: от покупок нового телевизора до выбора ипотечного кредита. И это заставляет некоторые финансовые институты подходить к вопросу особенно креативно, чтобы опередить конкурентов.
Некоторые избавляются от всевозможных функций и “излишеств” в ипотечных контрактах, чтобы снизить свои издержки и – соответственно – процентные ставки.
По нашему мнению, желание сократить ставки – само по себе явление неплохое. Однако, оно привело к некоторой путанице. В то время, как раньше мортгидж контракты были довольно стандартными, сейчас многие из них включают в себя различные условия и оговорки, и в некоторых случаях потребителям трудно увидеть реальную разницу между многочисленными продуктами.
Если вы онлайн пытаетесь понять, какие ставки вам предлагают и почему, удачи в этом нелёгком деле, так как не у всех банков и брокеров одинаковая степень открытости всей необходимой информации.
В некоторых случаях, например, в обмен на низкую ставку банк добавляет более высокие штрафы за выплату кредита раньше указанного срока. В погоне за сотыми долями процента заемщики часто рискуют столкнуться с невозможностью рефинансирования мортгиджа и/или более крупными штрафами в будущем.
Необходимо помнить, что гибкие условия внесения дополнительных платежей позволяют заёмщикам быстрее погасить кредит. Тем не менее, некоторые финансовые институты сокращают максимальную сумму дополнительных взносов в обмен на более низкую процентную ставку.
Не существует универсального решения со всеми условиями в наборе, особенно, когда речь идёт о крупнейшей покупке в вашей жизни. Пожалуйста, уделите время консультации с вашим банкиром или профессиональным мортгидж брокером, чтобы убедиться в правильности выбора ипотечного продукта в вашем конкретном случае.
Михаил Тульченецкий, AMP
Денис Державец, AMP
Toll free: 1-855-761-7001
www.mortgagelegko.com
