Газета Плюс (November, 16)
“Неужели канадские предприниматели теперь могут получить мортгидж только с 35% первоначального взноса?”
“Неужели канадские предприниматели теперь могут получить мортгидж только с 35% первоначального взноса?”
Как и многие наши клиенты, мы работаем на себя (self-employed). Мы устанавливаем свой рабочий график, мы сами себе начальники и все остальные плюсы и минусы своего бизнеса. Однако когда дело доходит до получения ипотечного кредита, нам необходимо предоставить налоговые декларации от CRA (Налоговое Управление Канады) за 2 года, но так ли это? Тем не менее, этот вопрос мы рассмотрим несколько позже. Сейчас мы хотим прояснить ситуацию с сегодняшним мортгидж рынком, особенно, в случае заёмщиков, работающих не по найму.
Ранее в этом году Бюро управляющего по финансовым институтам (Office of the Superintendent of Financial Institutions Canada – OSFI) с целью предотвращения образования и “взрыва пузыря” на рынке недвижимости и снижения уровня задолженности населения, предоставило проект новых ипотечных правил, известных также как В-20. Здесь стоит отметить, что OSFI контролирует лишь финансовые институты федерального уровня (например, Банки Большой Шестёрки) и данный свод хоть и касается всех выдаваемых банками ипотечных кредитов, в большей степени относится к незастрахованным (conventional) мортгиджам при первоначальном взносе 20% и более. Надо отметить, что некоторые менее крупные финансовые институты и кредитные союзы всё ещё имеют возможность проводить более гибкую политику финансирования.
Обычно у большинства банков финансовый год заканчивается 31 октября, поэтому указывалось, что все правила должны были вступить в силу до этой даты. Именно поэтому 1 ноября 2012г. среди профессионалов мортгидж индустрии начало неофициально называться “Днём В-20”.
Так о чём же всё-таки речь? Далее представлен список основных изменений, а также наши комментарии (курсивом):
1. Сокращение максимального коэффициента кредит-стоимость (LTV) по кредитным линиям, обеспеченным жильём (Home Equity Line of Credit – HELOC) с 80% до 65%. Теперь данный показатель по HELOC не должен превышать 65% от рыночной стоимости финансируемой собственности.
Обратите внимание: Мы всё ещё можем комбинировать HELOC с мортгиджем до 80% от оценочной стоимости недвижимости.
2. Ипотечный кредит с частичным возвратом (cash back mortgage) больше не может использоваться для покрытия первоначального взноса (down payment). Таким образом, клиенты обязаны предоставить необходимый первоначальный платёж из других источников и подтвердить происхождение средств.
Обратите внимание: Мы никогда не являлись большими сторонниками мортгиджей с частичным возвратом, однако если это действительно необходимо, мы всё ещё можем предоставить данный ипотечный продукт для покрытия расходов на первоначальный платёж от финансовых институтов не регулируемых федерально.
3. Квалификационная ставка – все заёмщики, желающие получить фиксированный мортгидж на срок менее 5-ти лет, а также любой плавающий мортгидж, должны квалифицироваться под официальную квалификационную ставку Банка Канады (на данный момент она равна 5,24%) или под контрактную ставку. Для квалификации выбирается большая из вышеописанных ставок. Данные условия теперь распространяются как на застрахованные, так и на незастрахованные (conventional) мортгиджи.
Обратите внимание: Данное изменение имеет большое значение для тех, кто готов внести более 20% первоначального взноса. В итоге, это негативно отразиться на покупательной способности (вы сможете получить меньшую сумму в кредит, исходя из ваших доходов). У нас ещё есть финансовые институты, которые используют более низкую квалификационную ставку по незастрахованным мортгиджам, но ситуация может измениться в любой момент.
4. Изменения в программах финансирования под залог капитала в доме (Equity Lending). Большинство финансовых институтов ужесточили свои требования в случае данных программ, включая повышение минимального первоначального платежа до 35%, а также, требуя реальные подтверждения функционирования вашего бизнеса.
Обратите внимание: Несомненно, заёмщикам, работающим на себя и не имеющим традиционного подтверждения доходов, становится всё труднее получить ипотечный кредит. Несмотря на это, если у вас стабильный и прибыльный бизнес, мы можем найти для вас те финансовые институты, которые смогут выдать вам кредит, исходя из вашего общего дохода (Gross Income), отличной кредитной истории и здравого смысла всего с 10% первоначального платежа!
5. Есть также и некоторые другие изменения, которые в сумме, могут ещё больше усложнить процесс мортгидж квалификации:
А) Плата за отопление – теперь она зависит от площади недвижимости (раньше большинство банков при квалификации просто учитывали $75-$100 в месяц).
Б). Кондо оплата (condo fee) – сейчас некоторые финансовые институты начинают включать в квалификационные расчеты 100% оплаты за кондо (до 1 ноября 2012, в течение многих лет, использовалось только 50%).
в. Минимальный платеж в размере 3% от лимита по всем не ипотечным задолженностям (даже при $0 балансе) теперь используется при расчете коэффициента TDS (раньше некоторые банки использовали только минимальный платёж).
Обратите внимание: Данные правила могут варьироваться в зависимости от финансового института, поэтому очень важно проконсультироваться с мортгидж профессионалом, который имеет доступ к множеству банков и других кредитных институтов, а также отслеживает все изменения современного ипотечного рынка.
Если вы работаете на себя или владеете прибыльным бизнесом, и всё ещё не можете разобраться с последними мортгидж новостями, слухами и размером требуемого первоначального платежа – позвоните своему мортгидж брокеру и узнайте, как вы можете купить дом своей мечты всего с 10% первоначального взноса!
