Газета Плюс (October, 19)
- Новые рекорды задолженности населения – обвал или “мягкая посадка” для канадского рынка недвижимости?
- У Банка Канады связаны руки, вмешается ли правительство снова?
- Насколько точны автоматизированные системы оценки недвижимости?
Новые рекорды задолженности населения – обвал или “мягкая посадка” для канадского рынка недвижимости?
В понедельник Statistics Canada пересмотрела уровень потребительской задолженности канадцев и привела расчеты в соответствие с международными стандартами. Картина, надо сказать, оказалась достаточно тревожной.
Согласно перерасчетам, во втором квартале этого года задолженность среднестатистического канадца составила 163% от дохода. Напомним, что ранее сообщались более низкие показатели, а именно 152%, однако и это считалось достаточно высоким уровнем. Стоит заметить, что в новых расчётах некоммерческие организации были выведены из категории потребительской задолженности. В итоге, это дало более чёткое представление о состоянии домашних финансов населения Канады.
По словам известного аналитика и “медведя” рынка недвижимости Дэвида Мэдани из компании Capital Economics, указанный в отчёте рост уровня задолженности населения, жутко напоминает ситуацию в США как раз перед резким спадом на рынке недвижимости. “В целом, это подтверждает наши прогнозы о том, что бум на рынке недвижимости Канады не может продолжаться вечно, и неизбежная коррекция цен, которая уже началась, вероятнее всего отрицательно скажется на росте всей национальной экономики”, – говорит он.
В то же время, в отчёте есть и хорошие новости.
Оказывается, канадцы обладают более крупными активами, чем ранее предполагалось: средняя величина активов на душу населения выросла на $7,900 и достигла $190,200, в основном, благодаря усовершенствованным подсчётам вкладов в акции частных компаний.
К тому же, аналитики утверждают, что Канада находится в более выгодном положении, чем наш южный сосед. Канадские потребители располагают более крупной долей капитала в своих домах, а большинство их мортгиджей застрахованы Канадской Ипотечной и Жилищной Корпорацией (СМНС). Тем временем, альтернативные виды мортгиджей (subprime) – с более высоким уровнем риска невыплат – составляют очень малую часть всех кредитов (по некоторым данным всего 3-5% от общего объема всех мортгиджей).
В понедельник также был опубликован новый отчёт Канадской Ассоциации Недвижимости (Canadian Real Estate Association). По последним данным, в сентябре количество продаж на вторичном рынке сократилось на 15,1% по сравнению с прошлым годом. В то же время, объемы продаж в сентябре немного превысили августовские результаты.
На сегодняшний момент мы больше согласны с экономистом ВМО Дагом Портером, который считает, что канадский рынок недвижимости ожидает “мягкая посадка”, а не резкий обвал. Сегодняшний спад рыночной активности является очень полезным в данной ситуации, так как цены на жильё в некоторых крупных центрах стали слишком высокими, и необходимо время для того, чтобы доходы “догнали” цены и уровень доступности жилья улучшился.
У Банка Канады связаны руки, вмешается ли правительство снова?
Похоже, мы должны быть озабочены очень высоким уровнем задолженности населения больше чем Банк Канады! По словам Марка Карни, снижение активности на рынке недвижимости означает, что срочной необходимости в повышении процентных ставок на данный момент нет. “Мы внимательно следим за состоянием и изменением уровня задолженности населения”, – подчеркнул руководитель Банка Канады во время своего последнего выступления, указав, что овернайт ставка центрального банка может в этот раз стать “последней оборонительной линией”.
Данное заявление появилось после недавно опубликованного отчёта, согласно которому уровень задолженности среднестатистического канадца составляет 163% от его дохода.
В результате, многие начали говорить о том, что правительство вновь ужесточит мортгидж правила или Банк Канады будет вынужден повысить овернайт ставку.
По мнению некоторых экономистов, первый вариант может стать единственным разумным решением, если правительство хочет сократить уровень роста задолженности, так как низкие процентные ставки сегодня жизненно необходимы для дальнейшего восстановления канадской экономики.
Насколько точны автоматизированные системы оценки недвижимости?
В 1996г. появилась система под названием Emili, позволяющая Канадской Ипотечной и Жилищной Корпорации (СМНС), банкам и другим финансовым институтам быстро и недорого вычислять, какую сумму кредита можно выдать под залог жилой недвижимости. И, стоит заметить, в последнее время, банки на неё слишком сильно полагаются.
Emili – это автоматизированная система, которая использует такие данные, как недавние продажи близлежащих домов, для оценки стоимости недвижимости. При этом реальный оценщик собственности на дом не вызывается, то есть все расчеты производятся на расстоянии. В то же время, возможная погрешность в подсчётах может стать серьёзной проблемой. По мнению экономистов, в случае кредитных линий, обеспеченных жильём (HELOC) неточная оценка стоимости дома может привести к тому, что заёмщик либо переплатит, либо получит в кредит больше, чем позволяет его залог.
Для банков это значит, что залог, под который они выдают мортгидж, на самом деле не стоит столько, сколько подтверждает компьютер.
Бюро управляющего по финансовым институтам (OSFI) этим летом посоветовало банкам более тщательно подходить к этому вопросу и сконцентрироваться на личной оценке стоимости недвижимости. Однако на тот момент не было никаких точных данных о том, насколько серьёзными могут быть погрешности вычислений системы Emili.
Сейчас с уверенностью можно утверждать, что вскоре финансовые институты и страховые мортгидж компании начнут всё чаще требовать личной оценки стоимости, так как банки захотят иметь более точные данные от ответственных и надёжных специалистов с которых, в случае возникновения проблем, можно требовать объяснений.
