Газета Плюс (August 10)
Почему не надо опасаться “небольших” мортгидж банков
Банки могут сократить максимальный лимит по кредитным линиям под залог недвижимости (HELOC) до 65% уже к концу августа!
Почему не надо опасаться “небольших” мортгидж банков
Финансовые институты, занимающиеся ипотечными кредитами, бывают разных масштабов: от крупнейших банков, например RBC, до “небольших” мортгидж банков и кредитных союзов. Здесь мы сознательно берем слово небольших в кавычки, так как обычно это огромные компании с объемом выданных мортгиджей более 10млрд.
Когда дело доходит до выбора компании, с которой будет связан ваш самый большой долг, очень часто, по старинке, известное имя финансового института имеет серьёзное значение. Сознательно или подсознательно люди тянутся к хорошо известным банкам, так как это даёт определённое чувство стабильности и защищённости.
Как ни парадоксально, но даже когда “небольшие” финансовые институты предлагают более выгодные условия и ставки, многие вначале опасаются их лишь из-за того, что ранее не слышали о них. В большинстве случаев, заёмщики аргументируют такое решение страхом того, что через некоторое время подобные компании могут просто разориться и выйти из бизнеса. Как с “небольшими” мортгидж банками так и с гигантами бизнеса такое иногда действительно случается.
Если говорить о так называемых “прайм” мортгидж банках, обслуживающих заёмщиков с высоким уровнем кредитоспособности, то в списке уже покинувших ипотечный рынок значатся к примеру, такие компании как: Abode Mortgage, Citizens Bank, Dundee Bank, Maple Trust и ResMor Trust. Большинство из них были выкуплены другими финансовыми институтами без какого-либо ущерба для клиентов.
Совсем недавно мы потеряли ещё один мортгидж банк. Будучи когда-то одной из крупнейших ипотечных компаний, FirstLine Mortgages, 31го июля навсегда закрыл свои двери после 25-ти лет успешного бизнеса. Кроме этого, идут активные разговоры о возможной продаже или поглощении канадского отделения ING. Все это реальности большого бизнеса и слияния или поглощения происходят довольно часто.
Люди опасаются закрытия финансовых институтов по одной серьёзной причине: они боятся, что банк потребует от них немедленной выплаты мортгиджа. В реальности же с прайм банками такое не происходит практически никогда!
И всё же, если вы – хорошо квалифицированный заёмщик с официально подтверждённым доходом, стоит ли вам переживать, если ваш финансовый институт закроется?
“Ни в коем случае”, – говорит Борис Божич, президент и главный исполнительный директор Merix Financial.
“Меня всегда поражает, что люди опасаются вести дела с небольшими мортгидж банками”, – добавляет он. “Мы же не работаем с депозитами. Мы даём деньги, а не берем их. Поэтому весь риск ложится исключительно на наши плечи”.
Большинство мортгидж банков получают финансирование из тех же источников что и крупные банки, а иногда сами большие банки и выступают инвесторами, и это финансирование вполне стабильно, указывает господин Божич.
“Даже если компания испытывает определённые финансовые трудности, обычно у неё имеются резервные средства на такой случай”. Такие ситуации заранее предусматриваются, и подобные средства изначально требуются банком, финансирующим данный мортгидж. По словам господина Божича, если ваш банк всё же закрывается, ваш ипотечный кредит просто переходит к другому финансовому институту.
Стоит понимать, что, когда ваш банк передаёт ваш мортгидж другому банку, вы просто продолжаете вносить стандартные мортгидж платежи, будто ничего не изменилось. Обычно новый банк сохраняет вам те же условия, которые указаны в вашем старом ипотечном контракте.
Единственное, что меняется, это предложение на момент обновления вашего мортгиджа, которое вы получите, когда истечёт срок вашего мортгидж договора. Как правило, именно новый банк предложит вам обновить мортгидж. Хорошо это или плохо – зависит от того, какие условия может предложить этот банк. В то же время, разумный заёмщик всегда изучит ипотечный рынок на предмет более выгодных вариантов, прежде чем принимать окончательное решение о возобновлении своего мортгиджа.
Иными словами, вероятность исчезновения вашего финансового института крайне мала. И, естественно, это не причина отказываться от более выгодных мортгидж предложений со стороны менее известных компаний.
Если вы заинтересованы в получении наиболее низкой процентной ставки, вам необходимо быть более открытыми к “небольшим” мортгидж банкам, которые могут помочь вам сэкономить. В любом случае, обратитесь к профессионалу за независимой оценкой, чтобы выяснить, насколько выгодно для вас то или иное предложение. Ведь за привлекательной низкой ставкой в мортгидж контракте могут крыться и непремлимые для заёмщика условия, например, крупные штрафы за досрочное погашение кредита, ограничения возможности переноса мортгиджа, ограничения рефинансирования и т.д. Проконсультируйтесь с профессиональным мортгидж брокером, чтобы узнать обо всех подробностях предлагаемого вам мортгиджа.
Банки могут сократить максимальный лимит по кредитным линиям под залог недвижимости (HELOC) до 65% уже к концу августа!
Если вы хотите оформить кредитную линию, обеспеченную жильём (Home Equity Line of Credit -HELOC) в размере от 66% до 80% от общей стоимости дома, то вам стоит поторопиться.
Существует вероятность того, что многие банки, предлагающие данные продукты, начнут сокращать максимально допустимый лимит по кредитным линиям HELOC уже к концу этого месяца.
Стоит заметить, что данное решение является результатом введения новых правил Бюро управляющего по финансовым институтам (OSFI). Согласно новым требованиям, федерально регулируемые финансовые институты должны сократить максимальный коэффициент кредит-стоимость (Loan-To-Value – LTV) по HELOC до 65%. Напомним, сегодня он всё ещё равен 80%.
Банки вынуждены ввести указанные изменения до конца их финансового года. Это значит, что в большинстве случаев крайний срок для них – 31 октября 2012г. В то же время, не стоит рассчитывать на то, что все банки будут ждать до последнего.
По словам руководства OSFI, тех, кто уже оформил кредитную линию HELOC, данные изменения не коснутся. Таким образом, если вам необходимо получить HELOC с коэффициентом кредит-стоимость в пределах 66%-80%, постарайтесь получить одобрение (approval) уже сейчас, пока это всё ещё возможно.
Михаил Тульченецкий, AMP
Денис Державец, AMP
Toll free: 1-855-761-7001
www.mortgagelegko.com
