Многие слышали про программу Rent To Own, которая становится все популярнее. Я получаю много звонков с просьбой объяснить, как эта программа работает. В этой статье я попытаюсь максимально подробно рассказать об этой программе. Также вы можете воспользоваться информацией, выложенной на моём веб сайте в разделе Rent To Own, где приведены примеры конкретных сделок.
Итак, эта программа интересна как для покупателей недвижимости, так и для инвесторов. В этой статье я хочу рассмотреть выгоду покупателей, тем же, кто хочет инвестировать в такие сделки, рекомендую посетить раздел моего веб сайта под топиком Ивестиции, вы будете приятно удивлены, увидев на конкретных примерах, о каком ROI (return on investment) идёт речь.
Цены на недвижимость растут, и многие сталкиваются с ситуацией, что накопить деньги на первоначальный взнос очень тяжело, так как пока деньги накапливаются, цены убегают вверх, и скопленных денег опять не хватает для первоночального взноса. Кроме этого, у некоторых были финансовые проблемы в прошлом (Банкротство и т.д.), и хотя в данный момент у человека есть стабильный доход, в ближайшие несколько лет получить финансирование на покупку жилья эти люди не могут. Кроме этого, потенциальные покупатели по этой программе – это молодые семьи, которым необходимо собственное жилье, но пока работает один из супругов, и для получения моргеджа этого не хватает, да и с накоплениями проблема.
Что же редлагает программа Rent To Own ?
Переехать в собственное жильё уже сегодня, внеся лишь незначительную сумму депозита. Зафиксировать на определённом уровне цену дома и отложить непосредственное оформление сделки на срок от 1 до 5 лет. Не обращаться в банк за получением кредита. Многих волнует то, что до непосредственного проведения сделки купли-продажи фактическим владельцем дома является его собственник, но разве при покупке дома по обычной схеме вы являетесь полноправным владельцем? Ответ: Нет, до того момента, как вы полностью рассчитаетесь с кредитом, ваш дом находится под залогом в банке, и в случае нарушения обязательств перед банком, вы потеряете дом. Точно то же происходит и в случае оформления сделки по схеме Rent To Own. Вы точно также оформляете контракт, но в данном случае не с банком, а с непосредственным владельцем дома. У обеих сторон контракта есть обязательства: у вас – своевременно выполнять платежи, у владельца дома – переоформить дом на вас в указанное контрактом время. Таие контракты составляются в присутствии адвоката и являются полностью легитимными.
Многих также волнует, что в случае покупки по схеме Rent To Own вы в итоге платите за дом сумму большую, чем изначальная цена. Да, это так, но разве не делаете вы то же самое при обычной покупке. Ведь львиная доля вашего месячного платежа уходит в погашение процентов банку, выдавшему вам кредит. Знаете ли вы, что при покупке дома за 350 тысяч и оформляя кредит с 5% даунпейментом лишь за первые пять лет вы заплатите банку почти 47,000 только выброшенных на ветер процентов, при этом я беру идеальный кредит (фиксированная ставка 2.99% ), который предлагают лучшие банки и только людям с идеальной кредитной историей
Давайте рассмотрим, как работает программа Rent To Own в цифрах .
Допустим, вы покупаете дом который сейчас стоит 350 тысяч. Мы рассмотрим варианты выкупа через 1-2-3 года. При оформлении контракта вам будет необходимо внести залоговую сумму (которая при переоформлении войдет в ваш даунпеймент). Обычно это 3% от стоимости дома, бывает и меньше, кроме этого, как правило, есть возможность выплатить эту сумму не сразу, а, скажем, за 6 месяцев. В течение этих трёх лет вы будете платить арендную плату, как правило, чуть меньшую, чем если бы вы просто снимали такой дом, плюс каждый месяц будете добавлять 300 долларов в свой депозит. Rent To Own контракт, как правило, предусматривает возможность выкупа дома в любой год с 1-го по 3-й год, бывают и более длительные контракты. Как видно из приведённой таблицы, уже через 3 года на вашем депозите будет больше денег, чем необходимо для закрытия сделки.
Не забывайте также, что при оформлении недвижимости вам будет нужно заплатить за переоформление около 800 долларов и ленд трансфер такс, который для покупающих впервые небольшой, так как 2000 возвращает государство. Например, в выше приведённом примере, с учётом покупки через 3 года, он составит 2,500.
Со своей стороны я с удовольствием подберу вам вариант на покупку дома по программе Rent To Own, кроме того, есть возможность покупки дома или квартиры непосредственно под клиента, с учётом его пожеланий .
