Mortgage Property Credit Loan Purchase Concept
На фоне проблем, связанных с ростом процентных ставок и инфляции, многие канадцы испытывают финансовые затруднения и беспокоятся о своей способности платить по ипотечным кредитам. Фактически, недавний опрос компании Angus Reid показал, что четыре из пяти домовладельцев, имеющих ипотеку, говорят, что они либо обеспокоены (40%), либо очень обеспокоены (39%), что им придется столкнуться с более высокими платежами, когда придет время возобновлять мортгидж.
Поскольку для 60% придет время возобновить свои ипотечные кредиты в ближайшие 3 года, опасения канадских домовладельцев только продолжают расти, особенно потому, что большинство канадских ипотечных кредитов уже достигли триггерных ставок (когда платеж даже не покрывает выплату по процентам) и имеют более длительную амортизацию.
В конце ноября министр финансов Христя Фрилянд представила новый термин под названием «Канадский ипотечный устав». Данная инициатива была представлена как решающий шаг на пути к предотвращению финансового стресса и потенциальной потери канадцами своих домов, предоставляя помощь заемщикам, которым предстоит возобновлять ипотечные контракты. Однако так ли это на самом деле?
Хотя термин «Канадский ипотечный устав» активно обсуждается в прессе, большинство введенных мер уже были приняты и использовались банками ранее. Устав объединяет большинство этих мер по ипотечному кредитованию в одном месте, что облегчает потребителям поиск и понимание, а также дает более четкое представление о доступных вариантах.
Каковы ключевые положения «Канадского ипотечного устава»? Давайте рассмотрим практическое значение этого документа для канадских домовладельцев.
Предварительное уведомление о возобновлении ипотеки
В то время как типичный банк связывается со своими заемщиками за 90 дней от даты возобновления ипотеки, в соответствии с «Канадским ипотечным уставом» домовладельцы теперь будут получать уведомление за четыре-шесть месяцев до даты возобновления. Это предварительное уведомление предназначено для того, чтобы дать домовладельцам больше времени для планирования возможных изменений процентных ставок и изучения подходящих финансовых вариантов. За исключением предварительного уведомления, это положение не предусматривает каких-либо льгот по выплате ипотечного кредита, но оно даст вам время связаться с профессиональным мортгидж брокером или банком, чтобы найти варианты.
Меры по облегчению ипотечного бремени
Это не новость, но большинство банков обязаны проводить индивидуальную политику оказания помощи. Например, если домовладелец сталкивается с финансовыми трудностями, кредитор может продлить сроки погашения ипотеки (амортизацию) или разрешить временное продление сроков погашения для держателей ипотечных кредитов, находящихся в группе риска. Продление периода амортизации может временно снизить выплаты, но также означает, что вам потребуется больше времени, чтобы погасить ипотеку и, следовательно, платить больше процентов в долгосрочной перспективе.
Здесь надо отметить, что понятие «группа риска» никак не определено и в дальнейшем может вызвать двоякость трактовок разными финансовыми институтами.
Отмена комиссий за изменение условий ипотеки
«Канадский ипотечный устав» требует от банков отказаться от комиссий и расходов, связанных с мерами по оказанию помощи. Это может включать в себя отмену комиссий за изменение условий ипотеки или корректировку графиков платежей в трудные финансовые периоды.
Отмена штрафов за досрочное погашение ипотеки
Большинство ипотечных продуктов и так дают заемщику возможность производить единовременные выплаты (lump sum payments), чтобы уменьшить остаток по ипотечному кредиту и, следовательно, сократить свои платежи. Согласно «Канадскому ипотечному уставу», домовладельцы, находящиеся в бедственном положении, могут производить единовременные выплаты без штрафных санкций за досрочное погашение. Устав также позволяет домовладельцам при возникновении проблем продавать свое основное жилье без штрафов за досрочное погашение мортгиджа.
Данный пункт является крайне противоречивым. Банки, да и любые другие бизнесы, работающие по контрактам в которых оговариваются штрафные санкции за досрочное расторжение, не могут просто так отменять штрафы. В таком случае инвесторы должны будут сами покрывать свои расходы и платить штрафы при досрочном расторжении и поиску новых заемщиков.
Отмена стресс-теста при возобновлении
Это положение, возможно, является новейшей частью «Канадского ипотечного устава», однако очевидно, что оно уже и так разрешалось финансовыми регуляторами и применялось банками. Домовладельцам, имеющим застрахованный мортгидж, требующий возобновления, не придется проходить повторную квалификацию с помощью «стресс-теста», если они меняют банк в конце срока действия ипотечного контракта. В ходе стресс-теста претенденты на ипотеку проходят стресс-тестирование, чтобы выяснить, смогут ли они производить платежи по ставке 5,25 процента или по предлагаемой ставке контракта плюс два процентных пункта — в зависимости от того, что выше.
Это открывает возможность для держателей застрахованных ипотечных кредитов искать более выгодные предложения при возобновлении контракта.
Мнения специалистов индустрии кредитования
Александра Флинн, доцент и директор Центра жилищных исследований Университета Британской Колумбии, рассказала Bloomberg, что отсутствие надежного и доступного сдаваемого в аренду жилья вынуждает людей брать дорогие ипотечные кредиты, чтобы получить гарантированное жилье.
«В результате эти домовладельцы страдают из-за более высоких процентных ставок», — сказала она в заявлении, отправленном по электронной почте.
| По состоянию на 30 ноября 2023 года | |
| Прайм | 7.20% |
| Квалификационная ставка* | 5.25% |
| Плавающая ставка – 3 года | 6.10% (Прайм-1.10%) |
| Фиксированная ставка – 5 лет | 5.39% |
| Фиксированная ставка – 3 года | 5.99% |
| *ВНИМАНИЕ! C 1 июня 2021 года для ВСЕХ мортгиджей используется новая квалификационная ставка. Стресс тест осуществляется по большей из величин: квалификационная ставка 5.25% или контрактная + 2%. Ставки могут изменятся без дополнительного уведомления, доступны при соблюдении условий квалификации.
Michael Tulchenetskiy and Denys Derzhavets, Mortgage Brokers, Northwood Mortgage Ltd. Lic#10349 |
|
«Канадский ипотечный устав… не решит проблему, а лишь временно облегчит симптом. Вместо этого нам нужны серьезные инвестиции в жилищное обеспечение и арендную недвижимость, чтобы канадцы не были вынуждены брать ипотечные кредиты, которые они не могут себе позволить».
Национальная ассоциация ипотечных брокеров страны, Mortgage Professionals Canada, повторила комментарии о том, что в «Канадский ипотечный устав» включено мало новых реальных инициатив.
«Что касается «Канадского ипотечного устава» в целом, он кодифицирует в основном уже существующие меры по лучшей защите держателей ипотечных кредитов, которые сталкиваются со значительным финансовым давлением из-за более высоких ставок, особенно в связи с приближающейся волной возобновлений», — сказала президент и главный исполнительный директор MPC Лорен Ванденберг.
«В сочетании с инвестициями федерального правительства в увеличение предложения жилья и арендного фонда данное заявление является шагом в правильном направлении», — добавила она. «Однако необходимо сделать больше для улучшения доступности ипотеки и жилья».
Михаил Тульченецкий, AMP
Денис Державец, AMP
Toll free: 1-855-761-7001
