Газета Плюс (April, 20)
Заседание Банка Канады – ставки не изменились, однако намеки на повышение сделаны
В погоне за домом своей мечты – согласится ли с вашим предложением банк?
Заседание Банка Канады – ставки не изменились, однако намеки на повышение сделаны
Во вторник Банк Канады снова оставил базовую овернайт ставку без изменений на уровне 1%.
Однако основная новость состоит не в самом решении, а в намёках на будущие планы центрального банка.
Далее представлены некоторые пункты из официального заявления руководителя Банка Канады Марка Карни:
• “В целом, экономический рост Канады оказался несколько сильнее, чем Банк прогнозировал в январе”.
• “Ожидается, что национальная экономика полностью восстановится уже в первой половине 2013г.”
• “Потенциальная угроза выхода инфляции за контролируемый коридор сегодня слегка выше, чем ранее предполагалось”.
• “Прогнозируется, что Европа постепенно выйдет из рецессии ко второй половине 2012г.”
• “В свете более стабильного состояния экономики, определённое снижение стимулирования кредитно-денежной политики может быть вполне уместным”.
До последнего заседания рынок прогнозировал начало повышения ставок не ранее 2013г. Теперь же некоторые экономисты ожидают первого повышения уже в четвёртом квартале этого года. К примеру, ВМО уже перенёс свои прогнозы на конец 2012г.
Естественно, центральному банку понадобится больше соответствующих данных для того, чтобы начать повышать ставки. Канаду всё ещё сдерживает умеренный экономический рост США, и, ко всему прочему, данный показатель имеет свойство значительным образом снижаться после успешных весенних показателей.
Не стоит забывать также и о странах Еврозоны, которые всё ещё испытывают серьёзные финансовые трудности.
Таким образом, следующие несколько месяцев особое внимание будет приковано не только к национальным показателям, но и к экономической ситуации в США и Европе.
Так как базовая ставка не изменилась и равна 1%, прайм ставка так же остаётся на уровне 3%.
Следующее заседание Банка Канады состоится 5 июня.
В погоне за домом своей мечты – согласится ли с вашим предложением банк?
$80,000, $120,000 или $215,000 – нет, это не цена покупаемой недвижимости, это суммы, которые многие клиенты заплатили сверх запрашиваемой цены, участвуя в настоящий войнах за понравившийся дом. И мы сейчас говорим не о статьях в газетах и дорогих районах – всё это происходит с реальными людьми, которые вас окружают.
Сегодня мы хотим обсудить один очень важный вопрос – согласится ли финансовый институт, выдающий вам мортгидж, с той ценой, которую вы собираетесь заплатить за покупаемую собственность?
В последнее время, оценочная стоимость (appraisal) недвижимости иногда оказывается ниже контрактной цены. В самом экстремальном варианте, такая ситуация может привести к срыву сделки и потере депозита, но чаще всего покупатель вынужден искать дополнительные средства, чтобы покрыть недостачу. Заёмщикам приходится тратить больше, чем изначально планировалось, а для этого надо иметь доступ к резервным источникам финансирования.
Стоит понимать, что, если ваш первоначальный мортгидж взнос составляет более 20% от общей стоимости дома, то необходимость профессиональной оценки собственности зависит от требований вашего банка. В случае застрахованных мортгиджей, страховая компания берет риск на себя и делает внутреннюю электронную оценку недвижимости. Однако при больших расхождениях в цене, страховая компания может не согласиться с предолженной вами ценой покупаемого дома и также потребовать оценку недвижимости у независимой оценочной компани.
Подобные проблемы возникают, когда покупатель, из-за повышенной конкуренции на рынке, предлагает продавцу дома сумму, значительным образом превышающую средние цены в данном районе. К примеру, можно купить дом за $500,000, но ваш банк, страховая компания или оценщик могут посчитать данную цену крайне завышенной и оценить реальную стоимость дома лишь в $430,000. В случае коэффициента кредит-стоимость 95% (5% первоначального взноса) банк предоставит вам мортгидж только на $408,500 (95% от оценочной стоимости). Это значит, что вместо запланированных $25,000 вам придётся внести $91,500 первоначального взноса!
Кит Ланкасл, главный исполнительный директор Appraisal Institute of Canada также подтверждает данную тенденцию. “Действительно, бывают случаи, когда такое происходит на различных рынках, как например в некоторых районах Торонто или Ванкувера”, – говорит он. “Это закономерно. Если на рынке появляется повышенный спрос и он (рынок) находится на территории продавцов, то стоимость недвижимости начинает резко повышаться из-за борьбы нескольких покупателей за один объект одновременно”.
Фил Сопер, главный исполнительный директор агентства недвижимости Royal LePage, заявляет, что оценка собственности часто оказывается ниже цены, предлагаемой за неё. “При оценке недвижимости учитывается также фактор риска, ведь основные заказчики (банки и страховые компании) фокусируются именно на максимально возможном снижении финансового риска для себя. Естественно, оценщики не хотят, чтобы их впоследствии обвинили в завышенной оценке собственности”, – поясняет он.
И ещё одна важная вещь, которую стоит всегда помнить: предварительное одобрение на оформление мортгиджа (pre-approval) основывается на вашей кредитной истории и доходах, а сам кредит – ещё и на самой собственности. Будьте очень осторожны, предлагая цену выше запрашиваемой за приглянувшийся вам дом, особенно, в случае если он приглянулся не только вам. Если у вас нет дополнительных средств на случай если дом будет впоследствии оценен банком ниже чем вы его купили, обязательно включите в договор о покупке условие на получение полного одобрения на мортгидж.
ЗАВТРА, 21го АПРЕЛЯ В 10 УТРА, СМОТРИТЕ НАШУ ПРОГРАММУ “ЧАС ВМЕСТЕ” В ПРЯМОМ ЭФИРЕ КАНАЛА RTVI НА КАНАЛЕ ROGERS 883 ИЛИ НА WWW.MORTGAGELEGKO.COM. Спец. тема: “Налогообложение недвижимости”. Вопросы в прямой эфир можно задать по телефону 1-855-761-7001, по эл.почте info@mortgagelegko.com или на twitter @mortgagelegko. ПОДАРОЧНЫЙ СЕРТИФИКАТ В “КНИГОМАНИЮ” ЗА ЛУЧШИЙ ВОПРОС!
