7 апреля федеральное правительство Канады утвердило бюджет на 2022 год. Все мы ожидали, что правительство что-то сделает с вышедшим из-под контроля рынком жилья. Но, по мнению большинства экспертов, охарактеризовать то, что было принято можно примерно так – много шума, но мало толку. Различные меры, содержащиеся в бюджете, просто не решают фундаментальную проблему, и создаётся такое впечатление, что нас с вами в очередной раз водят за нос, создавая лишь видимость того, что правительство что-то предпринимает.
Средняя цена дома в Канаде удвоилась с тех пор, как либералы пришли к власти в 2015 году, а в GTA она выросла еще больше. Каждый раз правительство пытается свалить свои провалы на какие-то внешние факторы, финансовый кризис, пандемию, инфляцию и так далее. Да, безусловно, эти факторы влияют на стоимость недвижимости, но гораздо большее влияние на стоимость жилья оказывает бездействие, а по мне так просто неадекватность принимаемых правительством решений.
Те, кто читал мои статьи в 2017 году после введения правительством ряда мер по охлаждению рынка, помнят, что я предупреждал, что мера сработает лишь временно и то, не на все виды недвижимости, и в итоге приведёт к глубочайшему кризису индустрии жилья уже через несколько лет после принятия таких решений. Это именно то, что случилось в 2019-2021 годах.
Перед принятием бюджета было много слухов о том, что правительство планирует увеличить облагаемый налогом доход c 50% до 75% от прибыли после продажи инвестиционной недвижимости, также обсуждалось, что могут измениться требования к первоначальному взносу для инвестиционной недвижимости с 20% до 35%. Но этого не произошло.
И так давайте рассмотрим, что же придумали власти сегодня и как это повлияет на состояние рынка недвижимости.
Первое, – это запрет на покупку недвижимости иностранцами сроком на следующие два года. Но тут надо заметить, что доля иностранных покупателей уже была практически сведена к нулю, начиная с 2017 года, когда в Торонто был введён 15% налог для иностранцев и на сегодня в Онтарио доля иностранцев всего лишь около 2% процентов от общего числа покупателей.
При этом ранее считалось, что иностранцы это те, кто не имеет гражданства или вида на жительство в Канаде. Теперь иностранцами не считаются студенты подавшие документы на получения вида на жительство, люди, работающие по рабочим визам, беженцы и те, кому было дано разрешение на временный въезд в Канаду по гуманитарным программам, а эти категории в совокупности составляют как минимум 10% -15% от потенциальных покупателей жилой недвижимости. То есть в итоге мы получаем очень большой дополнительный спрос, а мера даёт ровно противоположный эффект.
Второе, – это возможность покупающим впервые открыть tax free saving account, работающий примерно как RRSP и на который можно будет перечислять максимум 8,000 долларов в год, а максимальная накопительная сумма это 40,000. Опять же, мера ни о чём, так как чтобы накопить 40,000 надо каждый год откладывать со своей зарплаты 8,000 в течение 5 лет, что, во-первых, не так просто для малоимущих слоёв населения, во-вторых и сегодня-то с 40,000 купить ничего невозможно, а при нынешней инфляции за следующие 5 лет эти деньги превратятся в ту сумму, за которую не то что жильё, но и даже машину-то можно будет купить с трудом.
Третье, – это увеличение лимита так называемого tax credit при покупке своей первой недвижимости. Если ранее максимальный такс кредит был 5,000 и давал возможность сэкономить 750 долларов при уплате годовых налогов, то теперь максимальный tax credit 10,000, то есть можно будет сэкономить не 750 – а 1,500 долларов на налогах при покупке первой недвижимости.
1,500 долларов это конечно приятно, но никак не делает недвижимость более доступной. С учётом того, что купить что-то в GTA дешевле 650 тысяч долларов сегодня вряд ли получится и для этого понадобится сумма, как минимум, в 50-60 тысяч долларов (включая стоимость закрытия сделки) плюс семейный доход более 100 тысяч в год, то полторы тысячи вопрос явно не решают.
Четвёртое, – это борьба с так называемыми “флипперами”. Если вы покупаете и продаёте недвижимость в течение года, то ваш заработок на этом будет полностью облагаться налогом как доход с бизнеса. Опять же, мера, приносящая, на мой взгляд, больше вреда, чем пользы.
Во-первых, налоговое агентство Канады и раньше неформально придерживалось правила одного года. И, если один раз это ещё могло сработать, то на второй раз флиппера, как правило, ловили и он платил полные налоги. Просто теперь этот год становится официальным сроком.
Это лишь делает жизнь сложнее тем, кто покупал дома, ремонтировал их и перепродавал немного дороже. Кто-то из них лишится бизнеса, но в основном всё продолжится, просто налог придётся закладывать в стоимость при перепродаже, а, значит, цены только вырастут.
Ну и, наконец, основной момент, – это то, что нам, как всегда, обещают строить больше. Мы это слышали уже много раз, но, к сожалению, этого так и не произошло. И, если в прошлом нам обещали очень существенное увеличение темпов строительства, а именно чуть ли не удвоить темпы строительства и строить по 400 тысяч единиц жилья каждый год (и для этого правительство планировало вложить в индустрию 10 миллиардов долларов), то сегодня правительство официально признало, что у них нет такой возможности, и теперь обещания гораздо скромнее. Теперь планируется построить всего 100 тысяч единиц дополнительного жилья за следующие пять лет.
Сами понимаете, что это абсолютно ничего нерешающее количество при уже сегодняшней огромной нехватке, когда Канада имеет наименьшее количество единиц недвижимости на 100,000 жителей из всех стран G 7.
Broker of Record / Founder
Right At Home Realty Investments Group
