Эксперт и инвестиционный ветеран c Бэй Стрит Дэвид Розенберг видит признаки того, что стресс в некоторых наиболее горячих рынках недвижимости Канады оказался хуже, чем в момент, когда он впервые начал бить тревогу о кризисе субстандартного мортгидж кредитования в США 15 лет назад.
Главный экономист Rosenberg Research указал в пятницу, что почти по всем показателям, за которыми он следит, финансовые условия на рынках недвижимости Торонто и Ванкувера ухудшились до такого состояния, при котором правительству стоит бить тревогу.
«Я смотрю на все показатели, которые были у меня на руках, когда я предупреждал о рыночном пузыре в США в 2005 и 2006-ом. Я изучил соотношение цены к ренте, коэффициент цена-доход, я изучил то, до какой степени сектор домохозяйств был подвержен рискам со стороны жилой недвижимости в финансовых отчётах», – говорит он.
«У меня для вас новость: показатели Канады по всем категориям сейчас даже выше, чем на пике рыночного пузыря в США 13 лет назад».
Повторное предупреждение Розенберга о рыночном пузыре появилось на фоне того, как сочетание рекордно низких процентных ставок и высокого спроса на отдельно стоящие дома во время пандемии привели к резкому росту цен в двух крупнейших рынках Канады. Средняя стоимость жилья в Торонто показала в феврале годовое увеличение на 15% и достигла $1,045,488. В Ванкувере годовое повышение составило почти 7%, а средняя цена равнялась $1,084,000.
Повышенная активность распространилась и за пределы привычных рынков. Такие пригороды Торонто, как Брэмптон, Ошава и многие другие, показали двузначный рост цен, так как покупатели искали больше жилого пространства, чтобы работать дома во время ограничений, связанных с пандемией.
Столь невероятные показатели идут вразрез с ожиданиями того, как внутренний рынок недвижимости мог отреагировать на пандемию. Изначально предполагалось, что цены будут падать из-за экономического шока от COVID-19. Недавно Канадская Ипотечная и Жилищная Корпорация (СМНС) пыталась объяснить, каким образом она не предвидела такой поворот, прогнозируя снижение цен в середине 2020-го на 9-18%.
На фоне растущих цен на жильё Розенберг остаётся непоколебимым в своих предупреждениях о наличии на рынке пузыря. Он сравнивает это с тем, как более чем 15 лет назад он пытался убедить американцев в том, что они движутся к подобному кризису.
«Я будто слушаю бывшего главу Федрезерва, Бена Бернанка, в 2006-ом, когда он всем говорил не беспокоиться, так как цены никогда в национальных масштабах не начнут падать. Должен вам сказать, когда я в тот момент был главным экономистом в Merrill Lynch, меня со смехом чуть не выгнали с совещания, потому что я говорил о рыночном пузыре в 2005 и 2006-ом», – напомнил он.
Несмотря на своё убеждение, Розенберг не готов предсказать, когда именно лопнет пузырь, однако он указывает, что текущие условия могут длиться годами до самого взрыва.
«Мы сейчас находимся в пузыре. Люди могут спросить, а что же может привести к тому, что он лопнет. Возможно, этого никогда не произойдёт? В какой-то момент пузырь всё-таки лопнет», – уверен он.
«Пузыри могут надуваться годами. Вспомните пузырь с интернет-компаниями, вспомните рынок ценных бумаг в 1929-ом. Но мы сейчас в крайне нестабильной ситуации, когда цены на недвижимость растут намного быстрее основных фундаментальных экономических показателей».
В то время как исторически низкие процентные ставки помогли поддержать рынок недвижимости, став, по мнению бывшего руководителя Банка Канады, Стивена Полоза, стоящей сделкой для восстановления канадской экономики, есть признаки того, что рынок облигаций не столь охотно разделяет поддерживающую позицию Банка. Доходность пятилетних канадских облигаций, которая влияет на фиксированные мортгидж ставки, продолжает расти, достигая рекордно высокого уровня с февраля 2020-го.
По мнению Розенберга, любые снижения цен на жильё могут иметь губительные последствия для всей экономики. Он предупреждает, что спад цен может ввести Канаду в рецессию из-за огромного влияния сектора недвижимости на всю экономику.
«Если цены начнут падать, влияние на канадские балансовые отчёты будет столь серьёзным, что влияние второго раунда расходования приведёт нас к рецессии, которую, по словам Стивена Полоза, мы тогда избежали, допуская пузырь на рынке жилой недвижимости», – добавил он.
Мы хотим подчеркнуть, что Дэвид Розенберг подходит к проблеме резко растущих цен на жилье со строго экономической точки зрения, но даже он не в состоянии предположить, когда и если произойдет сдутие пузыря на канадском рынке недвижимости.
Мы снова и снова предупреждаем наших читателей, что мы тщательно следим за состоянием рынка недвижимости и мортгиджей уже более 20-ти лет. Мы публикуем различные мнения и прогнозы от надёжных источников, однако мы настоятельно рекомендуем нашим читателям воспринимать их со здоровой долей скептицизма и в приложении к вашим конкретным обстоятельствам, так как ситуация может измениться, и прогнозы также будут откорректированы.
Если вам необходимо жильё (не инвестиционная недвижимость, ситуация с которой абсолютно иная), и вы морально и финансово готовы – время для покупки удачное всегда!
