Этот вопрос сегодня интересует многих. Безусловно, кризис экономики вызванный эпидемией COVID-19 не может не сказаться на рынке недвижимости. В этой статье основываясь на статистике прошлых лет, анализе сегодняшней ситуации и своём многолетнем опыте в области инвестиций в недвижимость, я попытаюсь спрогнозировать, – что ждёт рынок недвижимости Торонто в ближайшем будущем.
За последние 20 лет мы имели пять кризисов, приводивших к рецессии в экономике. Это 1981 год – так называемая энергетическая рецессия, приведшая к тому, что инфляция стала измеряться двухзначными цифрами.
Далее рецессия 1990 года, известная как Gulf War Recession, приведшая к потере огромного количества рабочих мест.
За этим последовал кризис 2001 года – так называемая 911 Recession, толчком к которой послужила террористическая атака на башни близнецы всемирного торгового центра в Нью Йорке. Далее 2009 год – Subprime Recession, приведшая к краху финансовой системы США и обрушению биржи, и наконец 2020 год – сегодняшний кризис, вызванный эпидемией COVID-19.
Как вы видите, цикличность рецессий около 10 лет. Все эти рецессии были абсолютно разные по своему происхождению, но есть и объединяющие их факторы. Во-первых, все они случались в тот момент, когда экономика подходила к черте, за которой в скором времени должен был начаться затяжной экономический кризис и в итоге выводили экономику к новому бурному росту. Для этого в 1981 году потребовалось 16 месяцев, в 1990 и 2001 годах около года, в 2009 почти 2 года. Во-вторых, во всех случаях правительство принимало своевременные меры для спасения экономики и поддержки людей.
Основным рычагом воздействия является вливание в экономику большого количества денег, то есть включается печатный станок, сильно уменьшается процентная ставка кредитования, бизнысы и граждане получают существенную финансовую помощь. Это происходило во всех
предыдущих четырёх случаях, это же мы видим и сегодня.
Что происходит далее? Во время кризиса производство снижается и значительно уменьшается количество произведённых товаров, а денежная масса постепенно увеличивается, что неминуемо приводит к раскачиванию инфляции и сильному подорожанию товаров.
Далее находящаяся на руках денежная масса и дешёвое кредитование стимулируют спрос, и производители начинают производить больше товаров, появляются новые рабочие места и экономика выходит из кризиса. Причём не просто восстанавливается, а делает очень существенный скачок вверх, и уже через год-два выходит на показатели валового продукта, превышающие докризисные.
Вот только цены уже не могут вернуться к прежним, так как влитые в экономику деньги изъять назад уже невозможно. Все предыдущие кризисы, несмотря на их различные причины, возникновения приводили к абсолютно идентичным последствиям, – поднятие цен и переход экономики от рецессии к бурному росту.
Нет никаких причин сомневаться в том, что и в этот раз сценарий развития событий станет аналогичным. Сейчас лишь трудно предсказать, когда это произойдет, но учитывая ожидаемую массовую вакцинацию и появления лекарств, способных минимизировать летальные случаи болезни, скорее всего, перелом произойдёт уже к лету.
Теперь давайте рассмотрим перспективу развития рынка кондоминиумов в Торонто на фоне кризиса, связанного с эпидемией коронавируса .
До начала эпидемии нехватка квартир находилась на уроне 20,000 единиц в год, темпы развития города и прироста населения в последние годы привели к тому, что даже существенное наращивание темпов строительства, которые мы видели последние два года, максимум, что могло сделать, – это удерживать нехватку квартир на том же уровне. Ни о каком сокращении этой нехватки в ближайшем будущем не могло даже быть и речи.
Аналитические расчёты показывали, что при благоприятном стечении обстоятельств, нехватку можно будет уменьшить до 10,000 квартир в год к 2030- 2035 годам, вместо этого мы получили то, что из планируемых к выходу в продажу новых проектов в этом году, в продажу вышла лишь половина из них. Многие проекты отложены до лучших времён, так как застройщики не решаются продавать квартиры в тот момент, когда стоимость строительства растёт каждый день.
В сегодняшней ситуации вероятность продать проект, а потом столкнуться с тем, что построить его будет себе в убыток очень велика. Соответственно, девелоперы пачками откладывают проекты. Если вовремя не начать строить, то через 4-5 лет, а это средний срок строительства многоквартирного дома, мы неминуемо сталкиваемся с малым количеством окончаний проектов, а соответственно с нехваткой квартир. Именно это мы видим сегодня.
Правительство Канады только что существенно увеличило квоты на имиграцию и в следующие 3 года только в Торонто должно въехать более полумиллиона новых иммигрантов, и это без учёта студентов и людей, въезжающих в страну по рабочим визам. Кроме этого, многие аналитики также предсказывают что в следующие 3 года в Канаду вернутся более миллиона канадских граждан, ранее проживавших за рубежом. Сейчас наибольшее количество канадских граждан, проживающих за границей, сосредоточено в трёх странах. Это США, Гонконг и Великобритания. Уровень жизни в этих странах существенно снижается и по прогнозам эта тенденция продолжится подталкивая многих канадцев вернуться назад на родину.
Расчёты прошлых лет никак не учитывали столь масштабного увеличения населения, так что нехватка недвижимости прошлых лет уже в скором будущем покажется нам мелочью.
Существенное подорожание себестоимости строительства и спрос, который по оценкам специалистов должен вернуться моментально по окончанию пандемии, неминуемо приведут к очередному сильному росту цен на недвижимость Большого Торонто.
Почему именно квартиры? Дело в том, что за последний год квартиры практически не выросли в цене, а в некоторых районах города даже немного просели. Недвижимость категории фрихолд за тот же период времени очень сильно подорожала, в итоге разрыв между ценами на квартиры и дома превысил даже показатели 2017 года.
Обычно, когда разрыв в ценах достигает такого дисбаланса, происходит переориентация спроса в сторону квартир. Кроме этого, то огромное количество иммигрантов, которое Канада планирует принять в следующие три года, окажутся потенциальными покупателями именно
квартир, так как это наиболее доступный в ценовом варианте сегмент рынка.
По моему мнению, рост цен на квартиры начнётся уже в 2021 году и последующие 2- 3 года подорожание в этом сегменте недвижимости будет очень существенным. Многие посмеивались над моими прогнозами пятилетней давности, когда я говорил, что цены в даунтауне скоро доберутся до 1000 долларов за кв. фут площади. Прошло всего 5 лет, и цена в 1300 долларов за кв. фут в даунтауне Торонто
стала уже нормой.
В канун наступающего нового года я не побоюсь сделать свой очередной долгосрочный прогноз. Я считаю, что уже в следующие 5-6 лет цены на квартиры доберутся до отметки в 2,000 долларов за квадратный фут. Так что, ни инвесторам, ни покупателям собственного жилья не стоит откладывать покупку. Кризис, – это самое лучшее время для инвестиций подобного рода.
На стабильном рынке можно неплохо зарабатывать , но действительно большие деньги делаются именно в кризисные времена. Рынок ценных бумаг наглядно продемонстрировал нам это в марте – июне уходящего года. В 2021 году очередь за кондоминиумами.
Со своей стороны профессиональная команда компании Right At Home Realty Investments Group, включающая в себя опытных агентов по недвижимости, мортгидж брокеров, юристов и аккаунтантов всегда будет стоять на страже того, чтобы ваши инвестиции были безопасны и приносили максимальную доходность.
Желаю всем отличных новогодних праздников, успешного 2021 года, ну и, конечно, не болеть коронавирусом, как, впрочем, и ничем другим!
