Для многих бизнес по сдаче имущества в аренду стал по-настоящему инвестиционным. Если кредит на жилье невелик, а оплата, взимаемая с жильцов, с лихвой не только покрывает его, но и даёт дивиденды – таким арендодателем хочется быть.
Но иногда им приходится стать, вне вашего желания. К примеру, в ситуации, когда вы приобретаете для себя квартиру, в которой на момент покупки проживают съёмщики. И выселяться не собираются, хотя согласны жить и платить и дальше. Здесь вы уже “лэндлорд” поневоле. Как им не оказаться, и что делать, если все же пришлось им стать, мы поговорим ниже.
Если вы специально ищете жилье для инвестиций и готовы его сдавать, то, как раз, квартира или дом, уже заселенные съёмщиками, могут быть неплохим вариантом. Особенно, если договор аренды, который по вашему требованию обязан предоставить при покупке продавец, включает адекватную и приемлемую арендную плату, а сами жильцы имеют хорошую кредитную историю и не пропускают платежи. Искать других не надо. Два в одном уже есть. Но что делать, если хочется сдать дороже, или вам не нравятся те, кто уже проживают на вашей площади? Вариантов несколько.
Первый вариант: вы можете подписать договор купли-продажи с условием, что продавец подаст соответствующий документ от вашего имени в установленные законом сроки – 60 дней до окончания срока аренды, если договор годовой, и просто 60 дней до даты окончания месяца закрытия сделки, если оплата аренды помесячная (month to month).
Таким образом, вы перекладываете ответственность на избавление от жильцов на самого продавца. Но гарантий нет, что жильцы “съедут”, и к закрытию вас ждет пустое помещение. Они могут остаться, ссылаясь на сотню причин, и выселить по закону их будет не просто. Часто просто приходится предлагать им деньги или альтернативное жилье.
Иногда удается договориться, иногда процесс выселения через суд затягивается на годы. Увы, но законодательно арендаторы жилья защищены в Канаде больше, нежели арендодатели…
Вариант второй: вы покупаете жилье с жильцами (tenant assumption), но переоформляете договор аренды на себя, как арендодателя, и поднимаете плату в соответствие с законом. Допустимые рамки всегда соответствуют экономическим показателям рынка, которые превышать по закону нельзя. Поднимать оплату можно каждый год на фиксированный процент. Он очень невелик.
С одной стороны, жильцы сами пожелают съехать в связи с увеличением квартплаты или, остаться. Тогда ситуация вновь сложится идеально. Если позже эти жильцы будут платить и, главное, вовремя! В любом случае, если съёмщик просто откажется платить и съезжать – выселить его за месяц не получится. Любой бизнес несет риски, а инвестиционный тем более.
Что же делать, если вы хотите приобрести жилище для себя, а на момент покупки в нем проживают квартиросъёмщики? Во-первых, узнать, с каким договором аренды вы имеете дело. Если это годовой договор, то въехать раньше срока его окончания не получится. Разве если удастся договориться (обычно за деньги). В любом случае, по закону подается то самое уведомление – 60 day notice N12, – которое ставит в известность съёмщиков о намерении нового хозяина вселиться лично.
Имейте в виду, что использовать личное пользование исключительно в качестве предлога для выселения нельзя. Если сами вы или член семьи жить там не будете, и нынешний съёмщик сможет доказать в суде, что вы сдали за деньги квартиру (дом) другим людям, суд решит спор не в вашу пользу. Опять же, канадские законы и их справедливость. Вроде, хозяин, а распоряжаться своим имуществом можешь весьма ограниченно в этом смысле.
Если договор аренды помесячный, то также необходимо подать за 60 дней до желаемой даты то же уведомление N12. Если сделка закрывается раньше, чем вступают в силу те самые 60 дней, вам придётся оставить жильцов и подождать до окончания этого срока. Раньше заселиться вы не сможете!
Хорошей практикой для многих новых арендодателей является ознакомление с жильцами. Не просто с договором по аренде, а с данными тех, кто будет, даже, если и на короткий срок, проживать в вашей квартире или доме. В расчёт берётся все, начиная от рода деятельности, семейного положения и возраста, заканчивая кредитными обязательствами и рекомендациями от предыдущих хозяев.
Иногда анализ “истории” потенциальных жильцов может изменить само решение приобретать конкретную квартиру или дом. Часто, наоборот, благодаря добропорядочным жильцам, и дом, и прибыль от его сдачи в аренду выглядят многообещающими.
В заключение хотелось бы напомнить, что помощь в сдаче в аренду и в поиске хороших жильцов – это работа профессионального риелтора, а иногда, и адвоката. Только специалисты могут обезопасить вас от покупки кота в мешке. Какой бы лотереей не была покупка недвижимости для аренды или дома, в котором пока живут другие, важно знать закон, права жильцов и арендодателя, и уметь защищать себя в любой ситуации.
Анастасия (Stacey) Суркова
Агент по недвижимости
Тел.: 647-996-6505
E-mail.: ssrealtor84@gmail.com
