Только за февраль 2020 года, квартиры в Торонто поднялись в цене более чем на 3%.
Причём мы увидели примерно одинаковое подорожание как на дорогие квартиры, находящиеся в центре Торонто, так и на кондо, расположенные в отдалённых районах GTA. Бурный рост цен в сегменте кондоминиумов Торонто, продолжившийся в феврале, заставил нас провести работу по анализу ситуации и сегодня я хочу поделиться с читателями некоторыми интересными статистическими данными, с помощью которых будет проще разобраться, что же движет вверх рынок кондо, и как долго это будет продолжаться.
Первый фактор, влияющий на рынок квартир – это иммиграция. В 2019 году в Канаду на постоянное место жительство переехало 330,000 иммигрантов. И это только те, кто получил вид на жительство. Если же к этому числу добавить тех, кто въехал в страну по рабочим, студенческим визам и некоторым другим программам, то мы увидим число близкое к полумиллиону. По статистике более трети из них осели в GTA. Соответственно, GTA получила увеличение населения более 150 тысяч человек за год и, судя по всему, в 2020 году мы увидим ещё большую цифру.
Второй фактор: Огромный спрос на квартиры со стороны молодых людей в возрасте до 40 лет и, наоборот, пенсионеров. Первые обзаводятся своей первой недвижимостью, вторые продают полностью выплаченные дома и переезжают в квартиры без моргиджа, при этом у них в банке остаётся приличная сумма денег, которую они используют для отдыха и путешествий. Исследования Statistics Canada показали что в ближайшие 10 лет эти две категории людей готовы будут приобрести суммарно более 700 тысяч квартир.
Третий фактор: Резкое увеличение высокооплачиваемых рабочих мест в Техническом секторе. Компании, работающие в области высоких технологий, бросились открывать свои офисы в Торонто. Связано это с наличием в городе большого количества высококвалифицированных специалистов и низкими, по отношению ко многим другим городам Северной Америки, зарплатами. Крупные компании при выборе места для новых офисов используют индекс, который суммирует такие факторы как: Наличие квалифицированных кадров, зарплаты, налоги, стоимость строительства офисов и другие, важные для бизнеса факторы. Так вот, этот индекс для Торонто №3 в мире, впереди лишь San Francisco и Seattle. Причём если за последние 5 лет прирост количества рабочих мест в высокотехнологичном секторе экономики в San Francisco и Seattle составил 33.4 и 24.4 процента соответственно, то в Торонто этот прирост составил 54%.
Четвёртый фактор – это сильно отстающий строительный сектор, бюрократия в области вывода земель в категорию, пригодную для застройки, получение разрешений на строительство и весь тот ад, который вынужденны проходить застройщики в процессе согласования разрешений на строительство. Все это оттягивает реализацию проектов на несколько лет, что не даёт возможности наращивать темпы строительства. При этом даже при темпах строительства сегодняшнего дня, строительная индустрия испытывает сильную нехватку в квалифицированной рабочей силе, строительной технике и стройматериалах. Высотные краны вообще в последний год стали в Торонто на вес золота. Девелоперы вынуждены месяцами ждать когда у строительной компании освободится необходимая техника и они смогут продолжить строительство. В связи с нехваткой земельных участков пригодных под застройку, за последнии 7 лет цены на землю, пригодную для строительства многоэтажных комплексов, выросли в два раза, кроме этого из-за загруженности строительных компаний и подорожания стройматериалов цены на само строительство взлетели до небес. Крупные инфраструктурные и транспортные проекты, которые анонсировало правительство Торонто и Онтарио в конце прошлого года, с одной стороны, сильно увеличат количество рабочих мест в строительной отрасли, с другой же, приведут к ещё большей нехватке строительной техники, и лишь усугубят проблемы. Себестоимость строительства продолжит дорожать, что скажется на конечной стоимости квартир.
Пятый фактор – это финансирование. Как не старалось правительство искусственно сдерживать цены, за счёт ужесточения мортгидж правил и увеличение процентной ставки, эти меры принесли лишь временную передышку. Принятые меры незамедлительно повлияли на экономику, и уже сейчас мы видим откат назад. Если ещё в прошлом году аналитики очень осторожно высказывались по поводу процентных ставок, то сегодня уже все сходятся во мнении, что процентные ставки пойдут вниз, и дискуссии идут лишь о том, на сколько их опустят. Кроме этого, уже объявлено, что с 6 апреля вступят в силу послабления, касающиеся существующего моргидж стресс теста.
Все перечисленные выше факторы говорят о том, что ожидать в ближайшие годы охлаждения на рынке кондоминиумов Торонто нам не стоит. Спрос будет превышать предложение, а значит, продолжится активный рост стоимости квартир и арендной платы, что с одной стороны играет на руку инвесторам, с другой вырисовывает не радужную перспективу для тех, кто приобретает жильё для себя. В любом случае: и конечным покупателям, и инвесторам не стоит откладывать покупку в дальний ящик. Дальше будет только дороже.
