Максим БАГИНСКИЙ
Broker Of Record/Investment advisor
Right At Home Realty Investments Group
416-832-8343
www.NewGtaCondos.com
Рынок кондоминиумов Торонто во втором полугодии 2019 года превзошел все самые смелые ожидания экспертов. Несмотря на очень большой выход новых проектов, большинство из них раскупались практически молниеносно. Спрос явно превышал предложения и застройщики, пользуясь ситуацией, довольно сильно поднимали цены в каждом последующем выходящем в продажу проекте. То, что большинство квартир были распроданы быстро, абсолютно не говорит о том, что все эти квартиры принесут хорошую прибыль в будущем.
Всё дело в том, что покупая квартиру с целью инвестиции, надо очень хорошо анализировать рынок конкретного района, его будущее развитие, качество самого проекта, ну, и конечно, цену, по которым продаются квартиры в этих проектах. Были проекты, в раскрутку которых разработчики вложили огромные суммы, с проектом работали тысячи агентов, и у покупателя складывалось впечатление, что именно этот проект нужно обязательно купить. “Видите, какой огромный интерес к этому проекту, значит проект хороший” – не раз слышал я от своих клиентов, особенно от тех, кто только начинает заниматься инвестициями в квартиры на начальном этапе строительства. В действительности всё не так просто и то, какой ажиотаж вокруг проекта, не является гарантией того, что на этом проекте можно будет хорошо заработать. Застройщики используют различные стратегии продаж: кто-то решает вложить большие деньги в рекламу проекта, напечатать десятки тысяч рекламных брошюр, провести презентации в основных агенствах по недвижимости, дать массированную рекламу в средствах массовой информации, подключить к продаже большое количество агентов и заплатить им максимально высокие комиссионные и т.д. Именно такие проекты, как правило, на слуху, и покупателю кажется, что раз столько ажиотажа вокруг проекта, то он точно хороший. В действительности не забывайте, что бесплатный сыр только в мышеловке и что все расходы застройщика в итоге будут включены в стоимость покупаемой квартиры. В то же время есть и другие проекты, где девелопер не хочет тратить деньги на раскрутку проекта вообще, такие проекты, как правило, продаются через очень ограниченный круг так называемых «Platinum» агентов, которые имеют обширные клиентские базы, и уже эти агенты делают свою работу, избавляя застройщика от лишних рассходов. Застройщику такие продажи обходятся гораздо дешевле, соответственно цена квартир будет ниже. Именно эти проекты должны быть наиболее интересны для инвесторов. Важен ещё один факт, дело в том что реальных «Platinum» агентов в Торонто не более 50 человек, и эти агенты не испытывают недостатка в проектах, так как все разработчики хотят с ними работать. Соответственно перед тем, как начать работать с тем или иным проектом такой агент тщательно проанализирует проект и вряд ли станет работать с проектом, который кажется ему не очень привлекательным, и в котором он не сможет продать большое количество квартир. К примеру, к нам обращаются немало застройшиков с предложением продавать их проекты, но мы берёмся за продажи не более 10%-15% от всех этих предложений, и это только те проекты, в которых после тщательного анализа мы не сомневаемся. Репутация зарабатывается годами, и ни один « Platinum» агент не станет ею рисковать из-за одноразовой выгоды. Так что то, какие агенты работают с проектом, уже само по себе является неплохим индикатором хорошего проекта. В действительности очень много хороших проектов просто не выходят в открытые продажи, поэтому на таком горячем рынке, как сегодня, очень важно работать с агентом, который действительно имеет доступ к проекту. К сожалению, агенты, не имеющие доступа к проекту, не всегда честно об этом говорят клиенту, понимая, что клиент скорее всего уйдёт, они пытаются всё же получить квартиру в проекте и чаще всего это не заканчивается успехом. В итоге клиент как правило остаётся без квартиры. Отсюда и первое правило: работать надо с правильным агентом.
Выбор проекта – это второй и один из самых важных факторов успешной инвестиции.
Проект должен строиться в районе, который находится в стадии бурного развития. В таких районах как правило уже началось или начнётся в ближайшее время активное строительство, сносятся старые дома, расширяются дороги, строятся парки.
В Торонто стоимость квартиры чётко привязана к стоимости аренды в районе, если аренда в данном районе не востребована, то и стоимость квартир тут будет низкой. А теперь представьте себе, что через 2-3 года тут будет построен госпиталь, университет или какой-нибудь крупный офисный центр. В этом случае желающих арендовать здесь квартиру будет очень много и соответственно цены на жильё резко пойдут вверх. Покупая квартиру на начальном этапе строительства, вам не надо сдавать её сегодня, у вас впереди как минимум 3 года строительства. Соответственно надо выбрать такой проект, который находится в районе, где сегодня аренда мало востребована и цены на квартиры ниже, но в будущем ситуация изменится в связи со строительством того или иного инфраструктурного проекта.
Транспортная доступность – важнейший фактор при выборе проекта, районы, куда в ближайшие годы придет Subway, LTR Line, GO, всегда лакомый кусок для инвестров. Изменения транспортной доступности района очень сильно влияет на рост цен на жильё в этом районе.
Изменения зонирования района. Допустим, максимальная разрешённая высота застройки в районе была 20 этажей, но городу надо расширяться, и в один прекрасный день городские власти меняют разрешённую высоту застройки с 20 на 40 этажей. Это означает, что район становится очень интересен для застройщиков и в ближайшие годы тут начнётся активное строительство жилья и сопутствующей инфраструктуры.
Я перечислил лишь несколько из множества факторов, влияющих на правильный выбор района. В действительности их гораздо больше.
Следующий важный фактор успешной инвестиции – это сам проект и застройщик, который воплощает этот проект в жизнь.
На рынке немало некачественных застройщиков. При выборе проекта для инвестиции очень важно знать, кто строит этот проект, а также тщательный анализ самого проекта. Проекты, относящиеся к категории « Luxury», в действительности продаются на начальном этапе строительства незначительно дороже обычных, а вот на вторичном рынке такие проекты очень существенно отличаются в цене.
Также очень важен такой фактор, как структура депозита, чем меньше депозит и чем на больший срок растянуты платежи, тем под больший процент будут работать деньги, внесённые в качестве депозита.
Изменения структуры депозита в лучшую сторону способно в 2-3 раза увеличить доходность инвестиции. Инвестиции в квартиры на начальном этапе строительства – это уникальный продукт, который позволяет использовать так называемое «Кредитное плечо» примерно 10/90, то есть на время строительства вы вносите 10%-15% от стоимости квартиры собственных средств, остальное же – это деньги застройщика, а дорожает полная стоимость квартиры. Таким образом, если проект выбран правильно, внесённые в качестве депозита деньги даже на стоящем на месте рынке приносят 40-50% годового дохода, а на дорожающем рынке доходность увеличивается до 100% и более в годовом эквиваленте. Сроки строительства проекта –это ещё один важный фактор. Чем дольше строится проект, тем выгоднее он для инвестора . Идеальным проектом для инвестиции является проект, находящийся в активно развивающемся районе. Сроки строительства проекта должны быть не менее 3 лет, а лучше 4-5. Структура депозита не более 15% в сумме, а платежи должны быть растянуты на как можно дольший срок.
Если вы приобрели инвестиционную квартиру в таком проекте, то по окончанию строительства вы получите очень хорошую прибыль.
Наша компания занимается подобного рода инвестициями долгие годы. За время работы мы собрали профессиональную команду агентов по недвижимости, юристов и финансистов. Мы оказываем полный спектр услуг от подбора правильного проекта, финансирования сделки, сдачи квартиры в аренду и менеджмента сдаваемой в аренду недвижимости до продажи этой недвижимости в будущем. Вам же остаётся только наблюдать, как приумножаются ваши деньги. Обращайтесь к нам и мы с удовольствием подберём вам хороший инвестиционный проект и поможем отлично заработать.
