Максим БАГИНСКИЙ
Broker Of Record/Investment advisor
Right At Home Realty Investments Group
416-832-8343
www.NewGtaCondos.com
В целом инвестиционный рынок GTA находится в очень хорошем состоянии, инвесторы, особенно те, кто ориентирован на кондо квартиры, получают очень высокую прибыль, и несмотря на явное замедление подорожания квартир во многих районах, прибыльность инвестиционных сделок с квартирами, купленными на начальном этапе строительства, составляет не менее 50% в год на вложенный депозит.
Конечно, за последние годы наши клиенты привыкли, что вложенные в депозиты деньги работают под 100 и более процентов в годовом исчислении, но надо понимать, что прирост стоимости недвижимости не может вечно исчисляться двухзначными цифрами, и рано или поздно наступает стабилизация. Именно это мы ожидаем в последующие 2-3 года. Рынок кондоминиумов избежал сценария, произошедшего в сегменте отдельно стоящих домов, и, так сказать, мягко приземлился на среднестатистические 6% годовых, избежав мыльного пузыря. По моему мнению, вряд ли мы увидим в ближайшие годы подорожание кондоминиумов более чем на 10 % в год. На мой взгляд, наиболее вероятный сценарий выглядит так: Прирост стоимости на квартиры будет в районе 5-6% в год, примерно то же самое ожидает Таунхаусы, находящиеся в ценовом диапазоне до 700,000, для более дорогого сегмента таунхаусов и отдельно стоящих домов прогноз гораздо более пессимистичный.
Я не думаю, что в ближайшее время прирост стоимости тут составит более 2% в годовом эквиваленте. Тем не менее, рынок явно прошёл свою низшую кризисную точку и далее ситуация будет только улучшаться. Если правительство в ближайший год предпримет меры по упрощению кредитования, а это сейчас является одной из самых обсуждаемых тем в кулуарах власти, то рынок может двинуться вверх и более быстрыми темпами. Я считаю, что положительные изменения в моргидж правилах произойдут однозначно, вопрос лишь в том, насколько смелые шаги будут предприняты правительством, и, скорее всего, вводимые изменения будут происходить мелкими шагами и растянутся на довольно долгий промежуток времени. Куда же вкладывать деньги инвесторам? Тут есть несколько направлений, и все они, на мой взгляд, принесут очень хорошую прибыль в ближайшие годы.
1. Downtown Toronto
Остаётся очень интересным для инвестиций сегментом. Но я бы не стал инвестировать в уже развитые микрорайоны, такие как Yorkville и золотой квадрат, ограниченный озером Ontario с юга, Spadina Ave. с запада, Church St с востока и Bloor St. с севера, тут поезд уже ушёл. А наоборот советую инвесторам обратить внимание на развивающиеся районы, такие как район, расположенный к западу от Spadina Ave. между King St. West и Dundas St. West, особенно на микрорайон, находящийся к северу от Liberty Village вплоть до Dufferin, тут ещё довольно много старой застройки, которая в ближайшее время будет сноситься и район обрастёт современными многоквартирными комплексами и офисной застройкой
На востоке даунтауна интересным районом является все, что находится восточнее улицы Sherbourne, южнее Dundas St и практически до озера Онтарио, как до DVP, так и восточнее. Восточнее DVP начинается строительство East Harbor и Google Smart City, сюда придёт линия метро и GO, тут будет построен самый большой в Канаде торговый комплекс, и в будущем этот район будет одним из наиболее востребованных и дорогих в даунтауне.
2. Midtown
Я бы советовал обратить внимание на новую застройку вдоль улицы St. Clair Ave West вплоть до Stockyard District и Junction – это очень быстро развивающийся район, и в последующие годы тут произойдут глобальные изменения
3. North York
Клондайком для инвесторов являются сразу несколько микрорайонов, прилегающих с разных сторон к Downsview Park. Массивная офисная застройка, уже утверждённая городом в этом районе, и появившийся тут новый пересадочный узел, объединяющий новую станцию метро и остановку GO Train, а также уникально удобное расположение относительно основных скоростных дорог, сделало этот район одним из самых востребованных для застройщиков.
Толчком всему послужила продажа Downsview аэропорта одному из крупнейших частных пенсионных фондов Канады PSP Investments и моментальное изменение зонинга, разрешающее теперь в этом районе жилую и офисную застройку. PSP Investments – это компания, в управлении которой активы на сумму более 170 миллиардов долларов, в не бывало короткие сроки они смогли утрясти большинство согласований с городом, и в скором времени тут начнётся строительство целого мини города.
К слову сказать, это была самая дорогостоящая земельная сделка за всю историю Торонто. Земельный участок площадью в 370 акров был продан за рекордные 816 миллионов долларов. Огромное количество офисов и торговых площадей сделает этот район очень востребованным для аренды, а значит и цены тут вырастут глобально. Только первая фаза проекта добавит району около 50,000 новых высокооплачиваемых рабочих мест, весь же проект, строительство которого займет около 10 лет, по оценкам аналитиков принесёт в район более 150,000 рабочих мест. Инвесторов, вошедших сюда на начальном этапе строительства, однозначно ждёт супер прибыль
4. Hamilton и Kitchener – два флагмана в подорожании на западе от GTA
Оба эти города быстро развиваются, тут очень большой прирост рабочих мест при ещё не высоких ценах на недвижимость и великолепный инвестиционный потенциал.
5. Недвижимость для отдыха
Ну, и напоследок я бы хотел обратить внимание инвесторов на тот сегмент недвижимости, о котором задумываются лишь немногие, а в действительности он приносит отличную прибыль, причём при этом имеет очень не плохое положительное Cash Flow в период эксплуатации, что редкость в наше время. Это недвижимость, которая сдаётся в аренду краткосрочно. Речь идёт о тех районах, которые являются туристическими и где недвижимость в основном используется для отдыха. Лидерами в этом виде инвестиций являются Muskoka и Niagara. Задумайтесь, насколько увеличивается население GTA каждый год, создания мест для отдыха опаздывают от прироста населения в разы. И если на Niagara масштабная реновация начнётся только в следующем году, то на Muskoka уже появились первые такие комплексы. Как правило, по окончанию строительства менеджмент компания, эксплуатирующий объект, предоставляет полный спектр услуг, связанный с краткосрочной арендой, простоя тут очень мало, некоторые комплексы функционируют круглогодично и подобные вложения очень выгодны. При этом я хотел бы обратить внимание, что вкладывать деньги нужно не просто в старенькие коттеджи, а именно в пятизвёздочные объекты, имеющие в составе комплекса круглогодичную инфраструктуру класса люкс. Хорошим примером подобных комплексов является Muskoka Bay Resort, где стоимость аренды 1BR квартиры колеблется в зависимости от сезона от 150 до 250 долларов в сутки, и резервацию надо делать за несколько месяцев.
Наша компания специализируется на инвестиционных сделках в недвижимость, так что звоните и приезжайте в наш офис в Richmond Hill, мы с удовольствием проконсультируем вас по всем вопросам и поможем подобрать инвестиционную стратегию, наиболее подходящую для вас.
