Мортгидж стресс тест приносит уже больше вреда, чем пользы
Когда в конце 2017 года Бюро управляющего по финансовым институтам OSFI представило новый мортгидж стресс тест, его главной целью было предотвращение финансовых проблем в будущем у канадских домовладельцев и ограничение бесконтрольного кредитования. Пошло уже более года, и теперь стало очевидно, что стресс тест приносит больше вреда, чем пользы, закрывая дверь перед лицом покупателей первой недвижимости (first-time homebuyers). Настало время рассмотреть способы для стимуляции и мотивации покупателей в Канаде, а не для их наказания.
Давайте вспомним недавние события, чтобы увидеть всю картину. Вернёмся в 2016-ый и 2017-ый, когда специалисты прогнозировали появление рыночного пузыря в Канаде. Честно говоря, все были несколько дезориентированы из-за рекордно высокого месячного и годового роста цен – особенно, в таких крупных рынках, как Торонто и Ванкувер. Правительство Британской Колумбии тогда ввело налог для иностранных покупателей, а за ним последовало и правительство Онтарио. Новый налог оказал желаемый охлаждающий эффект.
Затем, когда канадская экономика демонстрировала внушительный рост с отличными результатами рабочей занятости и увеличением ВВП, Банк Канады начал повышать процентные ставки. С учётом того, что канадцы уже отличались рекордным уровнем задолженности, окончание периода дешёвых денег потенциально представляло большие проблемы, когда речь зашла о доступности мортгиджей. В итоге, канадское правительство осмотрительно представило в конце 2017-го мортгидж стресс тест OSFI, а затем расширило его на все мортгиджи в 2018-ом.
Эти изменения привели к желаемым результатам. Новые покупатели недвижимости должны были доказывать свою способность позволить себе первоначальный платёж и мортгидж в условиях растущих процентных ставок, которые все прогнозисты ожидали в 2019-ом.
Но внезапно экономика начала замедляться: в этом году прогнозируется, что рост ВВП составит 2.2%, а в следующем – лишь 1.9%. Вдобавок, мы столкнулись с нестабильностью, вызванной торговыми разногласиями и пошлинами. Теперь Банк Канады берёт паузу в цикле повышения ставок.
Иными словами, контекст, при котором стресс тест был введён, более не является актуальным. Рост процентных ставок уже не прогнозируется, как это было ранее, а покупатели, отчаянно желающие зайти на рынок, вынуждены обращаться к альтернативным и более дорогим финансовым институтам и частным инвесторам при получении мортгиджа.
Давайте посмотрим на сегодняшнее положение дел. С тех пор, как стресс тест начал распространятся на все мортгиджи, уровень предложения либо ужесточился, либо расширился – в зависимости от рыночного сегмента. Сегодня 10% канадцев больше не могут квалифицироваться под мортгидж в банке. Стресс тест вытеснил покупателей первой недвижимости из многих рынков Канады и привёл к цепной реакции во всех последующих сегментах покупателей. Это повлияло на покупателей, желающих переехать в более просторное жильё для растущей семьи. Это привело к безумию на рынке аренды, так как те, кто больше не мог квалифицироваться под мортгидж, были вынуждены снимать жильё.
Очевидно, что канадскому правительство необходимо найти способы для поддержки и даже стимуляции покупателей недвижимости в Канаде (особенно покупателей-новичков, столкнувшихся с трудностями при попытке зайти на рынок), а не для их наказания. Хотя стресс тест принёс необходимый эффект в начале, требование квалифицироваться под “стресс ставку”, на 2% превышающую контрактную, при 25-летнем амортизационном сроке, уже непродуктивно, ведь рынок успел нормализоваться до более разумного уровня.
Уровень инфляции в январе достиг наиболее низкой отметки более чем за год
В январе стоимость жизни в Канаде росла наиболее низкими темпами за последний год, так как цены на горючее упали на 14% по сравнению с прошлым годом.
По данным Statistics Canada, годовая инфляция (также известная как потребительский индекс цен) сократилась до 1.4% в прошлом месяце – это наиболее низкий результат с октября 2017 года. Напомним, в декабре 2008-го показатель составлял 2%.
Агентство сообщает, что большинство товаров, влияющих на инфляцию, показали повышение цен в январе, однако цены на энергоносители (топливо, природный газ, печное топливо) резко подешевели. Стоимость энергоносителей в сумме упала почти на 7% за предыдущий год.
Вдобавок, цены на цифровое компьютерное оборудование также сократились за год на 9%, на гостиничные услуги снижение составило 3%, так же как и на рецептурные лекарства.
Тем временем, цены на следующие товары резко выросли:
- Свежие овощи – 13.2%
- Стоимость обслуживания процентов мортгиджам – 7.8%
- Автомобильная страховка – 5.3%
- Еда в ресторанах – 3.5%
- Аренда жилья – 2.2%
Такие нестабильные товары, как продукты питания и энергоносители, искажают результаты, поэтому Банк Канады часто исключает их из подсчётов, когда принимает решение о судьбе процентных ставок.
Банк обращает особое внимание на показатели инфляции, поэтому, как минимум, один экономист считает, что январские данные могут заставить центральный банк повременить с повышением ставок.
“Умеренная инфляция может привести к тому, что правительство задумается о том, а нужны ли вообще последующие повышения, или текущая кредитно-денежная политика, как раз является правильной”, – заявил экономист банка TD, Джеймс Марпл.
В западных регионах Большого Торонто вскоре будут доминировать многоэтажные дома
Жильё в многоэтажных многоквартирных домах вскоре может стать основным бюджетным выбором в Большом Торонто, особенно в западной части региона.
“Недвижимость со свободным владением (freehold) остаётся главным выбором в регионе Халтон и западной части Торонто”, – говорит исполнительный вице-президент RE/MAX в Онтарио и Атлантической Канаде, Кристофер Александр. “Аналогичная ситуация, но уже в несколько меньших масштабах, сложилась в центральном Торонто, однако кондоминиумы продолжают завоёвывать популярность”.
“Каждая третья собственность, проданная в Большом Торонто в 2018 году, представляла собой кондоминиум, а в центре эта цифра оказалась гораздо выше. Так как цены продолжают расти и в городе, и в пригородах, сдвиг спроса в сторону многоэтажных объектов продолжится. Вдобавок, объёмы строительства новых односемейных домов сокращаются”.
Стоит заметить, что регион Халтон, включающий в себя Берлингтон, Халтон Хиллс, Милтон и Оквил, составлял 10.1% продаж жилой собственности Большого Торонто в конце 2018-го. За пять лет показатель увеличился на 2.3%.
Михаил Тульченецкий, AMP
Денис Державец, AMP
Toll free: 1-855-761-7001
www.mortgagelegko.com
