Максим БАГИНСКИЙ
Broker Of Record/ Investment advisor
416-832-8343
Вопреки прогнозам некоторых аналитиков, рынок кондоминиумов Торонто стабилен. На данный момент нет никаких предпосылок для того, чтобы ситуация изменилась в ближайшее время. Спрос превышает предложения, проекты продаются довольно быстро, соответственно каждый последующий проект открывается всё дороже и дороже.
К сожалению, во второй половине 2018 года существенно повысилась себестоимость строительства, и у застройщиков просто нет другого выхода, как понемногу поднимать цены. Кроме этого, очень быстро растет цена земельных участков, пригодных для строительства многоквартирных комплексов. Слухи о том, что застройщики имеют на строительстве колоссальные прибыли, это миф. В действительности прибыльность проектов в многоэтажных кондоминиумах – около 20% , и при подорожании строительства разработчики просто не могут удерживать цены на том же уровне.
Положительным фактором прошлого года было большое количество новых проектов, именно это помогло рынку избежать сильного скачка цен. Усреднённое подорожание в сегменте квартир за прошлый год составило около 10%, что несколько выше показателей здорового рынка, но, тем не менее, находится в разумных пределах. Теперь уже можно с уверенностью сказать, что рынок квартир безболезненно проскочил опасную точку, пузырь, подобный тому, который сначала надулся, а потом лопнул в сегменте отдельно стоящих домов, не случился. И рынок понемногу возвращается к стабильному, здоровому рынку, показателем которого является поднятие цены в пределах 6% в годовом эквиваленте. По моему мнению, что-то около этого мы должны увидеть в конце этого года.
Для инвесторов это именно то, что надо: рынок с большим подорожанием, несмотря на то, что в краткосрочной перспективе это может быть очень выгодно, в действительности очень опасен. Очень трудно угадать тот момент, в который пузырь лопнет, так как этот момент зависит от множества внешних факторов. Таким фактором для отдельно стоящих домов в 2017 году послужили меры, направленные на охлаждение рынка, которые правительство ввело в апреле 2017 года, и те, кто занимался банальной спекуляцией, в один момент потеряли колоссальные суммы. Рынок кондоминиумов в этот момент был абсолютно здоровым, на момент начала кризиса в сегменте домов рост цен составлял 6-8%, и никакие меры были не в состоянии его опрокинуть. Дальше же был опасный момент, так как покупатели резко перекинулись с отдельно стоящих домов на кондоминиумы, и к концу 2017 года кондо-рынок показал около 18% прироста цены, что уже было очень опасно. Спасение же пришло в 2018 из-за выхода большого количества новых проектов, которые помогли избежать кондо-рынку сумасшедшего взлёта. Итог же оказался очень хорошим: рынок кондо-квартир мягко приземляется на свои положенные 6% годового роста.
Для тех, кто инвестирует в квартиры на начальном этапе строительства, 6% годового роста – это значит, что деньги, вносимые в качестве депозита, приносят доходность около 50% в годовом исчислении. Дело в том, что при инвестициях подобного рода проекты покупаются в тех районах, где идёт сильное развитие инфраструктуры, и район в ближайшие годы изменится в лучшую сторону, соответственно к общему подорожанию рынка добавляется подорожание района, которое, как правило, около 4% годовых. В сумме же проект дорожает уже на 10%. Давайте возьмём квартиру стоимостью 500,000, обычно суммарный депозит на покупку такой квартиры составит 75,000, которые надо внести несколькими платежами в течение первых двух лет строительства. Поскольку деньги вносятся не сразу, то в среднем вы инвестируете сумму около 60 тысяч. На момент окончания строительства (возьмем проект, который строится 3 года) цена приобретенной вами недвижимости с учетом аккумуляции процентов составляет 500,000 + 10%+10% +10% = 665,000. Так называемая грязная прибыль ( прибыль без учёта налогов и затрат) составит 165,000. То есть прибыль на депозит составит 275% за 3 года. Вложенные в качестве депозита 60,000 работают под приблизительно 90% годовых. После вычета всех расходов, таких как налоги, оплата агенту за продажу недвижимости и т. д., чистая доходность депозита составит около 50% годовых. То есть, если у вас есть сумма в размере 100 тысяч долларов, то вы легко создаёте себе пассивный доход в 50,000 в год. Так ли делают инвесторы? Ответ – НЕТ. Мелкие инвесторы нередко используют свои собственные деньги, профессионалы не делают это никогда. Давайте рассмотрим вариант, как заработать, не используя ни копейки собственных денег. Если у вас есть возможность получить кредит (в этой статье я не буду описывать, как это сделать, замечу лишь, что таких вариантов много), то это уже совсем другое дело. Допустим, вы одолжили в банке 100,000 и собираетесь вложить их по вышеописанной схеме. В среднем кредитные линии имеют процентную ставку около 5%, то есть кредит в 100,000 будет обходиться вам в 5,000 в год. Соответственно за 3 года за кредит вам нужно будет заплатить 15,000. Из одолженных 100,000 мы откладываем в сторону 15,000 на 3 года оплаты кредита, чтобы проценты по кредиту не нужно было платить из собственного кармана. Оставшиеся 75,000 мы вкладываем по приведенной выше схеме. По окончанию инвестиционного цикла мы возвращаем одолженные деньги в банк. И если в первом случае нам понадобилось вложить 75,000 собственных денег, то во втором вы вложили 0. Доналоговая прибыль осталась прежней 165,000, посленалоговая даже увеличилась, так как 15,000, заплаченные по кредиту, являются списываемые с налогов, все остальные расходы остались прежними. Это лишь один из примеров, как инвесторы делают деньги из воздуха.
За годы работы с инвестиционными сделками мы сумели собрать профессиональную команду, включающую в себя опытных агентов по недвижимости, юристов и финансистов. В нашем офисе в Richmond Hill (10376 Yonge St., Unit 306) вы всегда можете получить полную консультацию по всем вопросам, связанным с инвестициями в недвижимость, также мы поможем вам подобрать инвестиционную программу по вашим финансовым возможностям. Кроме этого, ежемесячно мы проводим семинары для инвесторов. Получить информацию о наших проектах можно на сайте WWW.NEWGTACONDOS.COM, там же в разделе Blog можно посмотреть наши телепередачи, послушать радио-интервью и почитать архив статей за последние 5 лет. За годы работы мы сделали сотни семей финансово независимыми за счёт получения пассивного дохода, и мы поистине этим гордимся.
