Всё больше заёмщиков вынуждены оставаться со своим банком при обновлении мортгиджа
По данным Канадской Ипотечной и Жилищной Корпорации (Canada Mortgage and Housing Corporation – СМНС), число переходов в новый финансовый институт при обновлении мортгиджа в Торонто значительно сократилось в 2017 году по сравнению с годом ранее.
Таня Бурасса-Очоа, старший экономист-исследователь в СМНС, считает, что снижение на 25.7% может быть связано с новыми правилами (также известными как В-20), введёнными в 2016-ом.
“Одной из причин, частично объясняющей такой спад, могут быть изменения ипотечных правил в 2016-ом”, – говорит она. “Был введён стресс тест, однако проблема заключается в том, что мы не можем подтвердить эту идею, так как у нас нет возможности проанализировать число обновлений с существующими банками. Крайне сложно узнать истинную причину снижения”.
“Если вы посмотрите на все главные рынки, то увидите, что именно в наиболее дорогих рынках, Торонто и Ванкувере, зарегистрированы крупнейшие снижения обновлений с переходом к другому банку”.
Хотя довольно трудно недооценить влияние стресс теста на охлаждение рыночной активности (как и тот факт, что банки не слишком спешат предлагать выгодные ставки при обновлении), может быть и другое объяснение тому, почему так много заёмщиков остаются с изначальным финансовым институтом.
Снижение числа переходов к другим банкам при обновлении – явление несколько противоречивое в данном случае, так как банки не мотивируют заёмщиков оставаться с ними.
Опираясь на информацию от Equifax, СМНС указывает, что количество рефинансирований в прошлом году также уменьшилось по сравнению с 2016-ым. Скорее всего, домовладельцы решили не использовать свою собственность для получения выгоды из-за замедленного роста цен в некоторых крупнейших рынках страны.
“На мой взгляд, единственное объяснение заключается в том, что заёмщики столкнулись с более строгими условиями”, – говорит Бурасса-Очоа. “Люди хотели увидеть, что произойдёт из-за угрозы повышения ставок и новых правил. Вероятно, они хотели подождать, и это касалось рефинансирования для консолидации долгов, ремонта дома или изменения банка с увеличением суммы кредита”.
По нашему мнению, именно снижение возможности рефинансирования после изменений, введенных в конце 2016 года, внесло существенный вклад в сокращение смены финансовых институтов в момент возобновления мортгиджа.
Средняя стоимость недвижимости в июле показала годовое увеличение на 1%
Июль стал первым месяцем в этом году с ценами на жильё, которые слегка подросли. Об этом в среду сообщила Канадская Ассоциация Недвижимости (Canadian Real Estate Association – CREA). Такой результат говорит о том, что влияние более строгих мортгидж правил, введённых ранее в этом году, начинает ослабевать.
“Новый стресс тест для мортгидж заёмщиков продолжает сдерживать продажи, однако его влияние начинает слегка ослабевать в Торонто и близлежащих рынках”, – говорит Барб Сакау, президент CREA. “Степень влияния данного стресс теста на покупателей недвижимости зависит от места расположения, типа жилья и ценовых рамок”.
После многих лет годового роста, часто достигавшего двузначных отметок, цены на недвижимость в Канаде значительно охладились в последние месяцы – особенно после введения нового мортгидж стресс теста, требующего от заёмщиков более высокого дохода. В результате, объёмы кредитования сократились, а некоторые канадцы были вынуждены и вовсе покинуть рынок.
Цены на жильё в июле слегка увеличились, однако объёмы продаж сократились за год на 1.3%. Тем не менее после крупного спада в начале года продажи уже третий месяц подряд растут.
По мнению Дуга Портера из Банка Монреаля, указанные результаты свидетельствуют о так называемом “идеальном рынке”.
“Главное в данном случае – это то, что рынок недвижимости перестал быть основным источником беспокойства для правительства. Он и не перегретый и не чрезмерно охлаждённый. Как минимум, пока”, – пояснил Портер.
Однако CREA считает, что средние цифры не являются наиболее точным показателем цен на недвижимость, так как их сдвигают вверх крупные города, например, Торонто и Ванкувер, а также определённые виды жилья. Именно поэтому используется индекс цен на недвижимость по системе MLS – более надёжный показатель рынка, исключающий все варианты резкого колебания.
Согласно данному индексу, цены на жильё в Канаде за год несколько увеличились: в июле рост составил 2.1%.
Рынки Британской Колумбии продолжают демонстрировать наиболее стремительные повышения: 6.7% в Большом Ванкувере, 13.8% в Долине Фрейзер и 8.2% в Виктории.
Цены в Большом Торонто уменьшились за год на 0.6%. Тем временем, Оттава показала увеличение на 7.2%, а Монреаль – на 5.7%.
“Июль был хорошим месяцем для рынка недвижимости, так как продажи выросли третий месяц подряд параллельно с увеличением цен”, – заявил Риши Сонди, экономист банка TD. “Это усилило нашу веру в то, что рынки начали восстанавливаться после введения более строгих правил ранее в этом году”.
Где теряет Большой Торонто, там выигрывает другой регион
Уровень доступности жилья в Большом Торонто вряд ли в ближайшее время улучшится, однако всё больше покупателей начинают понимать, что есть и более дешёвые места для жизни лишь слегка подальше от привычного центра.
Район “Золотой подковы” может столкнуться с повышенной активностью, спровоцированной развивающейся экономикой, инвестициями в транспортную инфраструктуру, а также растущей вероятностью того, что домовладение в крупнейшем городе Канады недоступно для большинства жителей.
“Именно изменения мортгидж правил повлияли на доступность”, – говорит Рей Вонг из Altus Group. “До этого также были трудности с поиском доступного жилья на рынке Большого Торонто, а с новыми мортгидж правилами ситуация заметно ухудшилась. Если посмотреть на более низкие цены за пределами Большого Торонто, становится понятно, почему там рыночная активность выше”.
Вонг добавил, что новые правила повлияли на активность в регионе “Золотой подковы” в первой половине этого года.
“За последние несколько лет активность увеличилась из-за повышенных цен на жильё в Большом Торонто”, – говорит он. “С изменениями мортгидж правил активность снова выросла, особенно в первом полугодии 2018-го”.
По данным нового отчёта Altus, Китченер-Уотерлу и Гамильтон могут стать новым популярным выбором миллениалов.
“Есть и другая причина, по которой люди всё чаще отходят от Большого Торонто”, – считает Крути Десай из Altus. “Недвижимость, которую вы купите за $500,000 в Бэрри и Китченере, окажется в два или в три раза больше, чем жильё в Торонто за такую же сумму”.
Гибкий рабочий график среди миллениалов также отражает интерес, проявленный к этому региону. Многие бывшие жильцы Большого Торонто работают в сфере технологий и могут чаще работать из дома или в общих рабочих пространствах, которых, по словам Вонга, становится в Берлингтоне, Гамильтоне и Китченере всё больше.
Вдобавок, Metrolinx планирует потратить $43млрд. на расширение транспортной сети в следующие 10 лет, что также усилит тенденцию проживания в удаленных регионах и работы в центре Торонто.
Михаил Тульченецкий, AMP
Денис Державец, AMP
Toll free: 1-855-761-7001
www.mortgagelegko.com
