Каждый день мы получаем десятки звонков с вопросами от тех, кто заинтересован в инвестициях в квартиры на этапе котлована. В этой статье я хотел бы ответить на наиболее часто задаваемые вопросы.
1. Какое минимальное количество денег необходимо для того, чтобы начать инвестировать?
Я бы назвал сумму в 30-40 тысяч, не часто, но периодически мы имеем сделки, где суммарный депозит не превышает этой суммы. Но не надо забывать, что совсем необязательно иметь эти деньги на счету в банке, в большинстве случаев достаточно лишь грамотно использовать кредитные ресурсы, предоставляемые множеством различных банков и кредитных организаций. Я бы разделил инвесторов, работающих с нами, на три категории:
1). Те, кто оперирует более чем миллионом долларов – это так называемые крупные инвесторы, как правило, они работают с нами не первый год и приобретают квартиры во многих проектах, с которым мы работаем
2) Инвесторы, оперирующие суммами от 100 до 500 тысяч
3) Более мелкие инвесторы, суммарный операционный вклад которых составляет не более 100 тысяч. Наш среднестатистический клиент относится ко второй категории и чаще всего имеет около 100-150 тысяч собственных денег, плюс кредитные ресурсы, но среди наших клиентов немало и тех, кто когда-то начал создание инвестиционного портфеля с суммы в 30 и меньше тысяч, а сейчас оперирует сотнями тысяч. Так что, как говорится, было бы желание.
2. Каким образом получаются прибыли в 100 % годовых на вложенный капитал?
При покупке квартиры на начальном этапе строительства необходимо внести около 15% от стоимости недвижимости, причем, вносится эта сумма не одноразово, а равными платежами, как правило, в течение первых двух лет строительства, соответственно в среднем за время строительства вы инвестируете около 10% от цены квартиры. Строящейся квартире надо дорожать на 10% в год, чтобы ваш депозит приносил 100% дохода в годовом эквиваленте, что очень легко достигается при правильном выборе проекта. Проекты, с которыми мы работаем, обычно прибавляют в цене минимум 5% в год в независимости от состояния рынка. То есть, если рынок недвижимости стоит на месте и подорожания нет, доходность вашего депозита составляет около 50% в год, стоит рынку недвижимости расти на 5% в год, а, как показывает статистика за последние 50 лет, среднестатистическое подорожание недвижимости в Канаде составляет 6% годовых, и ваш депозит приносит уже 100% годовых. Что уж говорить о последних нескольких годах, когда рынок кондоминиумов рос гораздо больше, чем 10% в год.
3. Что делать, если по окончанию строительства банк по тем или иным причинам не даст кредит?
Давайте рассмотрим следующий пример. Квартира, купленная на этапе котлована за 500 тысяч, как правило, по окончанию строительства стоит 600-650 тыс. При выдаче ключей вам необходимо внести дополнительно 5% от стоимости квартиры, доведя ваш суммарный депозит, который теперь становится даунпейментом, до 20% от стоимости, соответственно для закрытия сделки вам нужен кредит в 400 тысяч, при рыночной стоимости покупаемой недвижимости в 600-650 тысяч. То есть, вам нужен кредит примерно на 60% от реальной стоимости кредитуемой недвижимости. И даже если центральные банки, регулируемые правилами выдачи моргиджей, установленными государством, по той или иной причине не могут вас квалифицировать, на рынке кредитования много финансовых институтов, которые без всяких вопросов будут счастливы дать вам необходимую сумму. Конечно, ставка кредитования будет более высокой, но если вы не планируете держать квартиру долгие годы, а планируете продать её через год-полтора, необходимые для минимизации налогов, разница в ставке кредитования практически не повлияет на доходность по сделке. Ну, и наконец, у вас всегда есть опция перепродать контракт до закрытия сделки. Конечно, в этом случае придется практически располовинить полученную прибыль, заплатив государству все необходимые налоги по полной, но и тогда доходность инвестиции останется довольно высокой, кроме этого, на сегодня продажа этого типа – это крайняя мера, встречающаяся не часто.
4. Насколько важно, чтобы в первый год после окончания строительства квартира приносила положительный Cash Flow (то есть получаемая от аренды сумма полностью перекрывала затраты на моргедж, бытовые услуги и налоги)?
CashFlow – это конечно всегда приятно, но если вы не планируете сдавать квартиру долгие годы, как и в случае с финансированием сделки, этот аспект становится абсолютно не актуален. Даже если год после окончания строительства, пока квартира сдаётся в аренду, вы имеете отрицательное CashFlow, это так же, как финансирование, лишь крайне несущественно уменьшит доходность инвестиций. Другое дело, если вы ориентированы на долгосрочную аренду и перепродажу недвижимости, скажем, лет через 10, тогда, конечно, надо искать вариант с положительным Cash Flow и естественно стремиться получить хорошее финансирование. И такие варианты есть, только находятся они уже не в Торонто, а в городах, расположенных в часе езды от Торонто. Также не следует забывать, что арендные ставки идут вверх семимильными шагами, и там, где нет CashFlow сегодня, оно появится завтра. Еще для тех, кто рассчитывает на долгосрочную аренду, я хочу напомнить, что прибыльность инвестиции от квартиры, сдающейся в аренду, более чем в два раза ниже, чем в годы строительства. Да, это, конечно, менее муторно, не надо ничего продавать и покупать новое, но стоит ли овчинка выделки? Я советую перепродавать, а еще лучше рефинансировать, с целью забрать все вложенные деньги, квартиры через год-два по окончанию строительства. Как правило, провернув такую операцию, на полученные деньги вы можете приобрести уже две квартиры на этапе котлована, и дальше паутина начинает разрастаться сама собой
5. Что такое гарантированная аренда от застройщика?
В последнее время в некоторых местах с острой нехваткой арендных площадей, особенно это касается недвижимости, расположенной в непосредственной близости от университетов, встречаются проекты, где застройщик гарантирует покупателю-инвестору арендную плату в течение нескольких лет по окончанию строительства. Это означает, что инвестор купивший квартиру на этапе котлована, по окончанию строительства начинает получать ежемесячные платежи от застройщика, соответствующие сумме аренды за данную квартиру.
Эта сумма прописывается в договоре на момент подписания контракта при покупке квартиры на этапе начала строительства. По окончанию строительства оговоренная сумма автоматически поступает на счет владельца квартиры в течение оговоренного периода ( как правило, от 1 до 3 лет), но иногда встречаются и более долгосрочные договора гарантированной аренды. К сожалению, в сегодняшней статье я смог осветить лишь несколько часто задаваемых вопросов. Если вас интересуют инвестиции подобного рода, звоните, приходите к нам в офис, и мы с удовольствием ответим на все ваши вопросы, ознакомим с конкретными цифрами по уже завершившимся сделкам, а также подберём сделки, соответствующие вашим финансовым возможностям.
Кроме этого, много полезной информации можно получить, почитав мои статьи и посмотрев телепередачи в русскоязычной версии сайта WWW.REMLIS.CA под топиком МОИ ПУБЛИКАЦИИ, а также на канале CONDODEAL.CA в YOUTUBE
