Во втором полугодии 2017 года рынок недвижимости GTA серьёзно поменялся. Нововведения, связанные с изменением моргедж правил и ряд изменений, введённые властями и направленные на так называемое охлаждение рынка, сработали лишь в сегменте фрихолда , то есть в сегменте отдельно стоящих домов и таунхаусов. Основной удар приняла на себя недвижимость стоимостью более миллиона долларов, тут цены просели на 15-20% от максимальной стоимости, которая была в Марте-Апреле 2017 года. Отдалённые районы GTA, пострадали значительно меньше, и падение тут составило 5-10%. В то же время нововведения произвели диаметрально противоположный эффект на рынок кондо квартир, и причиной к этому послужили несколько факторов. Во первых, в предшествующие годы рынок квартир не дорожал такими безумными темпами, как фрихолд, и в итоге не оказался в мыльном пузыре, и второе, – квартиры, как правило, находятся в местах с хорошо развитой инфраструктурой и транспортной доступностью, и при стоимости в разы отличающейся от стоимости домов и таунхаусов этих районов, на данный момент остались единственным доступным сегментом недвижимости в развитых районах. Я занимаюсь инвестиционными сделками с квартирами уже более 20 лет и хочу заметить, что в разное время мы использовали разные инвестиционные стратегии, учитывающие тенденции рынка определённого промежутка времени и, несмотря на то, что рынок кондоминиумов Торонто явно находится в восходящем тренде и всё ещё недооценён относительно мировых цен для городов уровня Торонто, я считаю, что пришло время сделать некоторую коррекцию, а точнее – дополнение к инвестиционной стратегии, которую мы использовали последние годы. Дело в том, что цены на новостройки, расположенные в самом центре даунтауна, которые в последние 10 лет приносили инвесторам максимальную прибыль, настолько поднялись в цене за последние 2 года, что сдача их в аренду уже не приносит положительного денежного потока – так называемого “Cash flow”. И хотя аренда в даунтауне Торонто стремительно дорожает, и есть все основания полагать, что к моменту окончания строительства сегодняшних проектов, сдавая квартиру в аренду, мы опять увидим положительное “Cash flow”, на сегодняшний день я бы назвал эти сделки спекулятивными – рассчитанными именно на подорожание недвижимости, что делает их более рискованными. У меня нет сомнений, что в ближайшее время подорожание этого сегмента продолжится, и инвестиции в эти проекты принесут инвесторам отличные дивиденды, тем не менее, я считаю, что инвесторам стоит так же обратить свои взгляды в сторону более дешёвых проектов, расположенных за пределами даунтауна Торонто, но при этом в местах с быстро развивающейся инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью. Ранее эти проекты были не очень востребованы, так как приносили гораздо меньшую прибыль, чем проекты, расположенные в центре даунтауна, но сейчас этот сегмент становится очень привлекательным. Вот только некоторые факторы, указывающие на то, что цены на относительно недорогие квартиры будут расти.
1) Канада значительно увеличила квоты по приёму иммигрантов, большое количество из них осядет именно в приделах GTA, в основном, это люди с какими-то деньгами, но не с миллионами, и недорогие квартиры – это именно их вариант.
2) Изменения моргедж правил стимулируют возможность покупки новыми иммигрантами и покупающими впервые недорогого жилья. Получить кредит для First Time Buyers достаточно просто. Почти все банки уже имеют специальные программы финансирования для вновь прибывших и покупающих впервые со льготной ставкой кредитования и минимальным первоначальным взносом. Опять же речь идёт о недвижимости стоимостью в 400-600 тысяч долларов.
3) Большое количество людей из поколения “Baby Boomers” стремятся переехать из уже, как правило, полностью выплаченных домов в квартиры, расположенные в хорошо развитых местах с удобной инфраструктурой. Их преимущество – это покупка квартиры без привлечения финансирования и опять же это, как правило, квартиры, находящиеся в среднем ценовом диапазоне.
4) Родители, понимающие, что, не купив недвижимость сейчас своим детям, они с большой вероятностью обрекают их на жизнь в ренте как минимум на ближайшие годы. Они стараются выпустить своё чадо в жизнь, имеющим хоть какую-то недвижимость. И хотя молодое поколение стремится жить в даунтауне, далеко не у всех есть средства на покупку дорогих квартир. Кроме того, многие хотят приобрести квартиру недалеко от того места, где они проживают сами.
5) Ну и, наконец, большая категория тех людей , которые годами копили первоначальный взнос на покупку собственного дома, но не могли угнаться за темпами роста цен на недвижимость, и теперь, оказавшись за бортом, так как новые моргедж правила просто не позволяют им получить финансирование для покупки дома – это тоже потенциальные покупатели квартир среднего ценового сегмента.
Вот лишь несколько факторов, указывающих на то, что сегмент относительно недорогих квартир будет очень востребован в ближайшие годы, и инвесторам стоит серьёзно отнестись к этому виду недвижимости. Но это абсолютно не значит , что можно покупать квартиры в любых проектах. Выбор проекта должен быть очень тщательный, и основной принцип покупки в районе, где в ближайшее время произойдут серьёзные инфраструктурные изменения, по-прежнему остаётся основным. Кроме этого, надо анализировать свои возможности, и если у вас хватает денег на депозит для покупки просторной квартиры в даунтауне, то это по-прежнему остается приоритетом, но если нет, то моё мнение, что вместо покупки маленькой студии в центре Торонто лучше приобрести более просторную квартиру в пригороде.
В последний год мы тщательно проанализировали карту большого Торонто и выявили ряд очень перспективных районов с пока ещё недорогими ценами на квартиры, но имеющими очень хороший потенциал в будущем. Так что, для тех, кто не обладает суммой, достаточной для покупки дорогой недвижимости, на мой взгляд, появляется отличная возможность для инвестиций в более дешевый сегмент. И если раньше этот сегмент приносил гораздо меньшие дивиденды, чем дорогое жильё даунтауна, то сейчас очень спорный вопрос, что же более выгодно. Если вас интересуют инвестиционные сделки с квартирами, звоните и приезжайте к нам в офис в Ричмонд Хилле. Я с удовольствием поделюсь с вами своим опытом, накопленным за долгие годы успешной работы в области инвестиций.
