Многие из вас знают, что под залог недвижимости можно оформить кредитную линию с низким процентом Prime +0.5%=3.5%. Но есть несколько моментов, которые надо учитывать:
• Если открыть кредитную линию вместе в том банке, где находится mortgage, то в момент переоформления mortgage могут быть дополнительные затраты.
• Не каждый финансовый институт хочет открывать кредитную линию во второй позиции (то есть после mortgage в другом банке)
• Не всегда человек имеет достаточно equity в своём жилье
• Не всегда хочется прерывать свой mortgage из за присутсвия штрафных санкций или из-за наличия очень хорошего процента на вашу ссуду
• И к тому же открытие такой линии стоит денег. Обычно надо платить адвокату за оформление кредитной линии и оценщику жилья, так как банк требует проанализировать, сколько же стоит ваше жильё
У нас есть возможность оформить универсальную кредитную линию без оплаты за адвоката и за оценку стоимости вашего жилья, и она будет настолько интересной, что многим понравится эта идея. Это не обычная кредитная линия, а такая, что позволит вам сэкономить много денег.
Если же у вас нет mortgage на вашей недвижимости, с чем вас можно поздравить, то такая кредитная линия вам также будет очень интересна. Дело в том, что этот универсальный счёт, объединяет в себе и активы (chequing, savings, etc.) и пассивы (mortgage, line of credit, etc.) и если задолженностей у вас перед банком нет, то ваши активы будут зарабатывать для вас 1.55% годовых. Ни один банк не предлагает таких процентов на вашем текущем счету.
Для того, чтобы получить кредитную линию под залог недвижимости, на сегодняшний день большинство банков требует показать налогооблагаемый доход. Для владельцев бизнесов, для работающих по контракту, на себя, сделать это нелегко, так как бухгалтер старается и уменьшает все наши годовые доходы. При получении этой универсальной кредитной линии учитывается наличие у человека его состояния (estate), что может позволить ему оформить такую кредитную линию в первой позиции даже при небольшом доходе. Это условие позволит даже пенсионерам открыть такой счёт под залог выплаченной недвижимости.
Как работает эта универсальная кредитная линия, которую можно назвать“Flexib e Mortgage Account”- FMA?
Представьте себе моргидж, который в то же время является вашим чековым счетом…и чековый счет, в то же время являющийся вашим моргиджем!
Все долги объединяют в единый счет. Затем прибавляют к этому баланс со своего чекового счета. Плюс, добавляют еще средства со своих краткосрочных сберегательных счетов – особенно всяческие целевые накопления, вроде сбережений на отдых – поскольку у них в любой момент есть доступ к этим деньгам.
Вы активно пользуетесь этим счетом, вносите туда все свои заработки и оплачиваете с него все свои расходы. Каждый депозит немедленно уменьшает основную сумму долга (моргиджа и всех остальных займов)! Часть из этих денег уходит на оплату расходов на жизнь, но всё, что не истрачено в каждом данном месяце – будь то один доллар или сто – остается на счете. А так как интерес рассчитывается ежедневно, то каждый день, когда на счете есть хотя бы один доллар, сумма долга уменьшается, а, соответственно, и уменьшается численное выражение процента, который он за этот долг платит. В результате, каждый доллар, имеющийся у клиента, работает на уменьшение его долга и начисляющегося на долг интереса.
Почему это работает?
Что делает “FMA” уникальным, и заставляет его работать. Консолидация долгов и сбережений дает возможность объединить все займы под один низкий процент и пустить свободные доллары в пользу сокращения долгов и понижения интереса. Употребление данного счета для повседневных нужд означает, что человек может пользоваться всеми преимуществами движения денег через этот счет. Выгоду приносит каждый экстра доллар – за счет средств, обычно хрянящихся на мало зарабатывающих чековых и сберегательных счетах. Плюс, при том, что интерес рассчитывается ежедневно, человек платит только то, что он должен в каждый отдельный день, таким образом, каждый доллар, пока он не ушел со счета, приносит экономию.
ХОТЕЛИ БЫ ВЫ ИМЕТЬ ТАКИЕ УСЛОВИЯ?
• Mortgage account, на котором никогда нет ограничений по уменьшению Вашего долга (principle). Вы вносите сколько хотите и когда хотите.
• Chequing account, на котором каждый Ваш доллар зарабатывает 3.5% интереса в год после налогов или 5-6% до налогов.
• Каждый доллар на Вашем обычном текущем счету уменьшает общую сумму долга по mortgage (principle).
• Кредитная линия – всегда под prime rate (3.5% сегодня).
• Уникальная программа, позволяющая выплачивать mortgage намного раньше, экономить, соответственно, до $20,000 – $30,000 интереса, и при этом ничего не менять в своей жизни (доходы, расходы, вид и частоту оплаты mortgage и т.д.).
Не всегда выгодно переносить весь mortgage, так как многие имеют сегодня очень выгодные условия, или variable rate с хорошим минусом или низкий фиксированный процент. Кроме того, штрафные санкции могут быть слишком велики при переносе моргиджа. Не хочется просто так терять деньги.
Однако, выход существует. Есть возможность открыть “FMA” и в тоже время не разрывать контракт и не платить штрафные санкции банку.
Возьмем пример, когда в вашей собственности небольшая часть выплачена, а большая часть принадлежит банку:
Семья владеет домом стоимостью $400,000. Mortgage в банке $320,000 под 3.76%. За преждевременный разрыв контракта надо заплатить какую-то сумму денег. В условиях контракта написано, что в течение года можно внести дополнительно до 20% от баланса вашего долга (например). Вы можете всегда воспользоваться своим правом и внести эти 20% (что составляет ровно $64,000). Получается, что общая сумма задолженности в размере $320,000 не изменится, но разделится на два моргиджа – $256,000, оставшиеся в вашем банке и $64,000, выплаченных со стороны нового банка вашему старому банку в виде предоплаты. Mortgage в размере $256,000 останется в вашем банке во избежании штрафных санкций, а $64,000, как разрешенная предоплата за 1 год, будет размещена в новом банке. $256,000 будут работать как обычный моргидж, а вот $64,000 будут размещены в другом банке. Но в этом новом банке у Вас будет не просто mortgage. У Вас будет открыт Flexible Mortgage Account, то, ради чего было это все затеяно. На этом счету (“FMA”) будет совмещение части Вашего mortgage ($64,000) и Вашего обычного чекового счета. В результате этого совмещения каждый доллар на Вашем новом текущем счету будет уменьшать ту сумму долга, которая расположена в этом банке (в данном случае $64,000).
Другой пример, когда ваша доля в собственности уже существенная.
Семья владеет домом стоимостью $800,000. Mortgage в банке $300,000 с интересом меньше 3%. Разрывать контракт совсем не хочется, а иметь кредитную линию под залог собственности было бы совсем неплохо. Обычную secured line of credit крупные банки оформить могут, но спрашивают за это деньги в размере от $500 до $1,000, что включает в себя оплату адвоката и оценку дома. Если не пользоваться сразу в большом размере этой кредитной линией, то из-за стоимости в момент открытия становится невыгодным иметь кредитную линию во второй позиции (после mortgage). Так вот, если вы открываете не простую кредитную линию во второй позиции, а Flexible Mortgage Account, то финансовый институт, предоставляющий такую интересную и выгодную программу, полностью оплачивает все затраты, связанные с открытием этой универсальной кредитной линии, и оплату адвоката и оценку дома.
И вы теперь можете пользоваться всеми преимуществами этого уникального счёта.
“FLEXIBLE MORTGAGE ACCOUNT”! Просто и удобно.
“FMA” предлагает все виды традиционных банковских услуг и более того:
• Банковскую карточку без ограничения на число транзакций;
• Чеки – без ограничения на пользование;
• Возможное обслуживание по телефону и через Интернет – без ограничения на пользование;
• Низкую единую помесячную плату за услуги ($14);
• И лучшую кредитную линию с интересом под “Prime-rate + 0.5%”!
Вы можете также более подробно на русском языке прочитать целый раздел на эту тему на нашем вебсайте www.totrov.com , “Mortgage и покупка недвижимости”, “Каждый доллар на вашем счету уменьшает ваш mortgage – Flexible Mortgage Account” . Дело в том, что такая универсальная кредитная линия может быть оформлена отдельно как mortgage в первой позиции или как кредитная линия во второй позиции. В данный момент мы говорим о 2-ой позиции. То есть вы не разрываете вашего текущего контракта со своим банком (mortgage). Открываете её бесплатно и пользуетесь всеми преимуществами такого счёта.
Ждём ваших звонков.
